Archive for 十月, 2014


CentOS下识别ethX对应的物理网卡

ethtool -p eth0

One or more LEDs on the specific physical ethernet port are blinking now

linux只更新安全补丁

centos5
安装 yum-security 插件
# yum install yum-security

列出所有可用的 erratas
# yum list-sec

列出所有可用的安全更新 而不进行安装
# yum list-security –security

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centos6/7
安装 yum-security 插件
# yum install yum-plugin-security

列出所有可用的 erratas 而不进行安装
yum updateinfo list available

列出所有可用的安全更新 而不进行安装
# yum updateinfo list security all
# yum updateinfo list sec

获取 当前已安装的 安全更新列表
yum updateinfo list security installed

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centos5/6/7
列出所有可用的安全更新且带有问题的详细描述
# yum info-sec

下载及应用所有可用的安全更新
# yum -y update –security

仅安装使用一个安全 errata 的包
# yum update-minimal –security -y

yum-security 也允许进行基于这个问题的 CVE的安全更新
# yum update –cve
例如
# yum update –cve CVE-2008-0947

通过安全度查看可用 advisory
# yum updateinfo list

如果仅想应用一个特定 advisory
# yum update –advisory=RHSA-2014:0159

最近网上流传着一个故事,“李女士卖掉她在北京的一套房子,筹得300多万人民币,在美国休斯敦买入六套房,她的算盘是:每月每套房子的租金是400多美金,不仅可以把北京的房子租回来,还能月赚1万人民币。”这个故事是国信美投总裁陆鹤壬在接受采访时讲的,该公司专门从事海外房产投资,他甚至进一步评论到,“在美国买房投资,除去房产税等各项费用,收益率可以达到8%,加之租售比比较高,六丶七年就可能收回成本;相比之下,在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年。”

在美国投资房地产的利润真有这么高吗?这个故事有多大的可信度?美国房地产收回成本的年限究竟是多久?作为一个在美国生活近二十年的华裔丶女儿继承多套商业公寓的信托管理人,加上夫家经营着建房公司和商业公寓群,让我来详细分析一下这种投资的可能性。(以下计算是根据法律规定做的保守估算,不是严格的法律和会计分析。)
其次,在美国买房投资,真的六丶七年就可以收回成本吗?按照陆鹤壬介绍的算法,当地每月的租金大概是房屋价值的1%左右,6套房子的购房款可在8年内收回成本。但这种算法的缺陷一眼就能看出来,他把租金当成纯收入,没有考虑美国高昂的养房费用——房产税丶个人收入税丶房屋保险丶房屋维修费丶房屋空置和赖租成本……按美国人的说法是现在买房能赚钱已经是很难得的了,下面我就逐条列出各项可能的花销。

1丶房产税
美国的房产税每年都要支付。休斯敦房产年税率较低的是老社区,约2.6%,新社区大多在2.9%—3.1%,个别新区的税率甚至可能高达3.2%。我取中线2.9%计算,每个月的房产税合(300万*2.9%/12)= 0.725万元。

2丶管理费
由于投资人在中国,就需要专业的物业管理公司来打理出租的相关事项,收费至少是租金总数的10%。

3丶房屋保险
美国房子必须买保险,否则自然灾害丶火灾发生时所有的财产便会化为乌有。休斯敦地区飓风发生概率较高,因此房屋年保险比较贵,自住的房子大约是房价值的0.7%左右,商业出租的房子保险更高,就按1%算吧,如此每个月的房屋保险至少需要支付(300万*1%/12)= 0.25万元。

4丶房屋修缮和维护
美国养房贵,主要是因为人工昂贵,这和中国不同。比如,独立房的房顶丶外墙都要定期检查,时间长了要翻新;房子每年要高压水清洗;院子要剪草,花园游泳池要打理,每月还要喷洒防虫害喷剂;地毯得常洗,视磨损情况及时更新;管道漏水堵塞要找水管工,这是特别贵的,还有数不完的其他情况。若是联栋房丶公寓房,房内的消费自己承担,房外的维修虽不用花钱请人做,但要交物业费,每个月一丶两百美元。还有,中央空调丶冰箱丶洗碗机丶洗衣机等电器都是业主要提供的,坏了就得更新。总之,保守估算李女士的这六套房子平均每个月的修缮费要200美元。

5丶房屋空置以及赖租等成本
租房是有空置期的,我家商用公寓好的时候每套每年平均空置一个月,租得不好时就难说了。另外还有赖房客的成本,美国租房一般都要查租客的信用记录,但也可能百密一疏,遇到赖租的,只有花钱打官司才能把房客“请出去”,不仅要花时间花精力,还可能拖到输掉半年的租金。因此,考虑到房屋的空置期和赖租等成本,保守地看,每个月收入的折扣大约在0.25万元。

6丶律师丶公共会计师等费用
保证投资合法,这个暂且提一下,因为下面一项中还会提到。

7丶个人收入所得税
按照美国税法,不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约(treaty)豁免,收入需要交税,若房地产是唯一的投资而不挂靠其他商业投资时,全部租金都要交税,税率30%。好在休斯敦没有州税,美国大多数的州都有(不过休斯敦的销售税很高,房子要卖的时候这个税就要缴纳了)。当然这部分税收可以通过聘请专业税法律师减免部分,但税法律师也不便宜,如我家夫君的小时费用是250美元,“不交钱给山姆大叔就得交给律师”,美国这句俚语的意思就在这里。我已经看到有中国投资者逃避这部分税收被国税局发现的报道,要记住美国房地产交易时所有信息都会上报国税局,不缴税要不了多久就会被发现,到时不仅要用美国地产收入来抵债,严重的还会触犯法律。
写到这里,除去各种消费,每个月收进来的3万租金大约只剩下15%了,即0.445万。很显然,按每个月0.5万的净剩要收回资金至少需要50年,而且这还是对各项消费非常保守的估算,额外花费的陷阱还有。

8丶增值税
在持有房屋时若房屋增值了,不需要支付增值税,但整个地产的升值会导致政府对持有房屋的估价升高,地产税会水涨船高。一旦房子出手,增值的部分就要交税了,美国居民第一套自住屋的增值不需要缴税,以后的都要交;外国人投资的租住屋,即便是第一套也不免增值税。很显然,增值税虽不体现在每个月的收入或成本上,但会影响套现,继而影响收回成本的时间和投资回报率。

9丶继承和遗产税
这是绝少中国投资者会想到的问题,我们最近就帮助了一个自称“走投无路”的中国家庭处理了一件相关的事情。小L的父母在美国买了一套五十多万美元的房子作为度假屋,小L上学后由妈妈陪他在美国读书。不料想在小L十几岁时突发惨剧,父母双亡,小L成了这套房子的唯一继承者,但由于小L是未成年人,再加上父母没有留下美国能承认的正式遗嘱,这套房产要经过美国法庭的“遗嘱检验”(probate)放到小L的信托(trust)里,但小L是常住美国的非公民,他接受遗产时只有25万美元是免税的(美国公民是五百万美元免税,不常住美国的外国人是6万美元),剩下的近30多万美元需要交遗产税,税率几乎达50%。小L的中国监护人听说后难以置信,辗转找到我和丫爸询问是否被敲诈了,丫爸解释说这是法律,现在没有办法了,若在买房时做了财产计划(Estate Planning)也许可以省一些税,但彻底绕过这项法律是不可能的,除非把继承者变成美国公民。

虽然在美国地产投资比较保险,但从不是一个能够短期回报的领域,也因此美国人更愿意投资股市或其他。在美国做地产投资的人,多数是利用给美国公民的低息贷款丶税收优惠政策等,做长线规模投资,同时用地产的消费来抵消其他领域投资的收入,比如我夫家当初做商业公寓楼投资是为了减免建房公司获利而需要缴纳的税收。以上这些优惠,中国投资者是享受不到的。相对中国,美国经济发展比较均衡,买房投资属性并不高,房产的回报率更不像国内一些机构宣传的那么乐观,房产出售变现难度也远比国内大,中国投资者若按国内的投资思维和惯性,肯定会吃亏。来自中国外国专家局专家丶离岸资产配置专家丶房产投资财商教育传播者Victor Liu (刘磊)先生这样说:“ 纵观美国国民的财富汇聚历史, 占到国民平均金融资产第一位的不是房地产,而是股票;特别是美国国民通过401K的股票和基金投资组合来实现了在美国的富裕养老生活,而且股票是个人财富中占比最高的金融资产(高达43%)。因此,美国人的创富历史是以股票市场作为主战场的;而作为房地产投资市场,基于以上谈及的诸多费用涉及,更多的美国人是把房产作为传承工具来看待的(自住房),而不是”钱多人傻“的中国土豪作为短期炒作和快速获利的产品。因此,选择对的市场,应用对的工具,才能成就离岸资产的持续累计;否则,很可能是乘兴而来,却败兴而归。“