八、炒房组织运作与利益分配
如果你有家族传承或者他人传授,学会和领悟了炒房的实质诀窍,实际上就可以组织这样的炒房团了,首先需要有一个私募的团队,有人专门到富裕地区的贫困村找到村委会等等,搞定村长组织村民,给村民像安利传销那样的洗脑,让他们认为炒房是大有前途的,并且把他们包装成为有钱人,并且要培训他们的言行,培训他们统一的致富说法和怎样面对银行的审查。

与这些村民们签署炒房的合作合同,一般是在不出资金的空手道的情况下是操盘团队分三成,要私募带资的情况下出人头儿的村民分三成。无论怎么分配,对于当今高企的房价而言,三成也是百万的收益。所以这些人只要做上这一行,就很难再撒手了,因为炒房赚钱太容易了。而参与的建安公司也可以得到1-3%的管理费。

然后就是找炒房的目标楼盘。这样的找目标开发商炒房,一般是不从售楼处下手的,去找销售经理、总监也不成,甚至总经理也不成,要直接找到老板,要秘密的进行,知道的人越少越好,否则总经理的亲朋好友要求同样的占房子,开发商老板不答应也难,而答应以后扩散开来保密是做不到的,最后所有的关系户都上门来要房子老板是受不了的。

做这样的事情要找专门的房虫,他们的职业是倒卖项目拿佣金,是一个资金掮客的群体,由他们当中介是最好的,而且开场多是以融资的面目出现的,这些中介的佣金也是1-2%与房产经纪差不多。在炒房的利益巨大的前提下,这些房虫后来有些人还成为了专业的炒房团中介,因为这个中介比金融掮客挣钱容易许多。当然对于炒房团特别看好的楼盘,也会从售楼职员开始找,但是背后的运作是绝对不给职员讲的,一定要见到老板才会说,对于职员开始就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。为了炒房的成功,炒房团很多时候对于开发商也是要洗脑的,尤其是内地的土商更是如此,怎样说服开发商老板体现炒房团操盘手的水平,所以操盘是需要高水平的人才的。能够做开发商老板得都不是傻子,对于饱受领导要房留房之苦的开发商在操盘手的开导下,大家都是明白人,利益摆清楚分明白,共谋是很容易的。等到与某个开发商合作成功都尝到甜头以后,双方还会有多次合作,并且开发商的老板之间也是互相介绍的这样的炒房关系的,这样的介绍是最可靠的。从外界看,大家就可以见到某个炒房群体专门跟着某个开发商的身后买房子,开发商到哪里就买到哪里。

对于炒房团的活动,旅行行程一般是要旅行社进行的安排组织的,这样可以省事很多,而且旅行社统一安排还节省费用,同时旅行团对于当地也很有人脉,可以有广泛的宣传效果,符合炒房的需要,而真正的富人买房独来独往,富人的时间很不确定,是没有旅行社参与的。同时炒房团的操盘人为了不被注意受到打击,一般会把炒房的组织活动变成一个团购,披上团购的外衣,对于个别不明真相要求加入的人也是接受的,但是外来人所得到的是网络公开的价格而不是炒房团套取了首付的价格。

这里我们还要知道的就是地方政府的收入来自卖地,很多政府甚至是希望炒房团的光顾,并且以此说明自己的城市经济发展给自己的政绩贴金,有他们的关注政府的土地就更好卖了也售价更好了。这些炒房团的人员也非常知道政府的需要,还会搞一个投资考察或者按照政府的需要签署一大堆的合作、投资意向,让政府领导满意了,政府领导也给他们介绍开发商,同时对于他们贷款买房套取银行资金也给银行施加有形或无形的压力,使得炒房能够更加顺利地进行,因为内地一些不够开放的城市对于外地人的贷款经常有限制,会要求本地人的担保,而炒房团这样与政府搞好了关系,政府就可以以需要支持政府招商引资,对于投资商买房要扶持为由要求银行放松限制,至于最后是否投资,对于地方领导没有当初在统计数据上的贡献要重要,炒房团不会投资领导心里是清楚的,有政绩又推动了政府卖地,双方早已经各取所需了。

为了保证操盘人能够拿到钱,光有分成的合同是不成的,因为这些农民对于财富的超级渴望,只要拿到钱在他们手里就不会吐出来,即使是有合同这样的灰色炒房操盘你也是不敢上法庭告他的,因此控制这些农民要在炒房流程和程序上来下手,把钱控制住,这就需要转钱出来的建安公司的长袖善舞了,这个公司是操盘人控制承包的,而开发商售房以后的钱也要通过这样的公司结算,而所有的农民在后来的过程中就是分钱,有关的卖房、退房、建安承包等等操作和法律书面文件的合法化,都是空白事先签好的文件,整个操控过程是一个系统的过程。

对于这样的炒房操盘,说破了就很简单,你学会了就可以操作了,发廊打工妹也可以,但是玩资本套利的需要的就是操盘手的低调,要躲在炒房人群体的后面和暗处,他们是隐身的极其低调的群体,而那个被财富冲昏的没有头脑的高调说自己是富豪的发廊打工妹,不但高调说自己富,还在自己家乡炒房吃窝边草,还跑到台前想自己独得大部分利润,结果被抓被打击,被抓还要嘴硬,说不抓她就能够还账,不就是离死不远了吗?

对于这样的炒房是有历史渊源的,不是简单的没有来源的智慧,对于中国的历史智慧传承,我们可以看到的就是当年的湖南岳麓的船山一脉和浙江一脉,浙江在中国近代史上影响巨大,与历史上浙江的金融背景、从幕传统的行政背景和多山多水多才子的人文环境密切相关的,下一节我们将讲一下中国的金融炒作的历史智慧传承。

九、炒房的历史渊源
我们发现炒房是从浙江开始的,山西也是非常流行,而中国的富裕地区却不仅仅是浙江和山西,中国的广东与香港最近也最先有特区最先发达,而福建的一些地方也有下南洋的传统和与台湾一衣带水,而北京上海等等大城市更是国家的政治中心和经济中心,但是为什么就是浙江和山西比较发达?

这里我们是要注意到其中的历史渊源的,在中国历史上就是浙江的钱庄和山西的票号是中国的金融老大,他们动辄数百万两白银的金融运作在当时世界上也是无与伦比的,与皇帝的税收和能够控制的银两是可比的。这些历史上的钱庄和票号也是大量通过发行银票的流通,取得低成本的银票准货币,再拿这些银票货币去炒卖地产,中国古代的地主利用钱庄进行土地的炒卖和兼并,是早有历史的,这些地方是有这些历史传承的。中国的广东、福建等地也很富裕,但是这些地方就没有这样的历史传承,哪些地方历史上是进行外贸和走私的不是玩钱玩银子的,上海的开铺也是买办文化而京城是玩政治搞官的,历史传承和历史智慧的作用是很大的。

而在中国近百年的发展,虽然西方的金融观念进入中国,但是中国历史上的钱庄档手们也有自己的生意经,这是独立于西方之外的生意经,这些生意经在中国历史上是从来不受重视也难有文字流传,因为在抑商的长期国策下,你的经营操盘取得暴利肯定是要被官府限制的,不被镇压就不错了。所以这些生意经就是师傅带徒弟的私相授受,虽然在中国公有制的中断很多很多年,但是私相授受的环境还是有的,尤其是家族之间的传授,这样的智慧传承造就了炒房操盘的人才,同时也使得浙江和山西取得了更大的财富流入。

我们前面已经分析了炒房的利润来源于金融不同利率之间的差值,这样的做法就是金融套利,只不过房屋成为了工具而已,历史上的钱庄和票号,对于怎样的金融套利是非常在行的,有其独到的生意经,因此在山西河浙江能够策划出这样的炒房金融套利模式就不足为怪了。在历史上中国的金融套利,就是钱庄利用各地的银价、利差与土地、粮价的大规模套利活动,这些钱庄和票号形成了全国性的网络,中国的各次粮食危机和金融危机也是分不开的,不断地造成地价、粮价和利率的大幅度波动,导致民不聊生威胁社会安定,中国的改朝换代来自土地兼并,而这样的兼并与中国古代特有的金融运作方式的加剧作用也是密不可分的,而对于他们的金融研究一直是不被历史研究所重视。

在历史上中国不是没有资本,没有成为资本社会在经济上是贵金属货币的社会没有那么多的货币来满足需要,而在政治上没有足够的影响力和政治地位,就如中世纪的犹太人是二等公民但是掌握各国金融业的牛耳。对于中国古代粮价与地价、银价也是剧烈的变动,一般情况一两银子买二石米,但是饥荒时一两银子买不到一斗米的情况比比皆是,而正常情况3两银子一亩地,也可以变成一两银子二亩地(黄仁宇,《十六世纪中国的财政与税收》,三联出版社),在古代钱庄和票号等金融业也是以田产来抵押放款的,也是以炒作土地田产房产作为主要的牟利手段之一,因为囤积粮食可能被官府征用风险很大,而囤积土地房产则一般不会,因为在古代中国土地房产的最大持有者就是社会的统治阶级。钱庄通过发行银票或者汇票来支付购买或者收押土地的款项,高价出售土地和低价占有抵押土地,地价低的时候囤积收购土地,典当以其取得的典当土地从钱庄处取得银票放款,钱庄与当铺还形成了类似央行与商业银行的关系,钱庄开出银票相当于发钞而当铺在钱庄取得银票相当于贴现。资本以银票而不是实银取得了金融衍生的利益,同时政府是难以征用的,因为钱庄、当铺所实际占有、控制的大量土地房产,名义上都是有其他主人的,是有当票在外面的,他人有权赎当的。现在很多的炒房行为,实际上就是中国历史上金融炒作生意经的发展。

中国很多改革开放以来的富裕阶层,我们看是所受的文化教育程度不高,因此很多人就有了什么不读书就赚大钱等等的说法,但是我们要注意到的是这些致富的人员中原来的地主和资本家的子弟特别多,比例很大,更多的也是家里祖辈曾经有过经商经理人的经历,这些人都是有传承的,他们所受到的教育不高很多是因为当年的出身问题和社会动荡被剥夺或者错失了教育的机会,他们从家里所得到的家传的生意经的水平比你在大学里面学到的营销案例不仅仅实用更关键的是有不为外人所知的独特性,因此历史的传承是非常重要的。我们看炒房团的行为,就知道是有高度的智慧包含其中的,不能因为自己多上了学读了书喝了洋墨水就看不起中国乡间的隐士高人,中国的历史传承下是山外有山的。

对于中国古代由于白银等贵金属货币的有限性,在粮食收获季节由粮食交易所产生的货币流通需求会造成货币紧缺通缩,在青黄不接的时期粮食紧缺时就会产生粮价与地价比值的暴涨,从而产生了以年为周期的粮价、地价和银价的波动,而中国的俸禄是以粮价和货币甚至包括布匹等等共同计算的,社会实际实行的是一个多重货币体制,这样的货币兑换过程钱庄在此是非常容易套利的。因此北宋的王安石搞青苗法,就是看到了这样的套利和套利对于老百姓的鱼肉对于社会安定的威胁。青苗法利率二分,也就是20%利率,时间是青苗到成熟的半年的时间,这样的利率已经大大的低于当年的高利贷的利率,政府以府库的金融实力进行金融操控,挤压了高利贷的空间,就此好事也因为与金融利益集团不合而失败,所以即使是在商人金融家为社会末流的高利贷者的皇权时代,其左右社会政治的能力也是极强的,更何况是在金融为王的资本市场时代呢!

对于中国领先世界千年,中国的历史文化传承中是存在巨大的历史智慧的,我们需要的是让这样的历史智慧传承为国家和社会起到积极的作用而不是地下经济的灰色地带,应当认识到中国对于投机、投资的水平和历史也是丝毫不弱于西方的金融大鳄的,他们不是学习西方经济理论的书本知识,而是来自历史的经验积累,有经过长期实践检验的自己的生意经,从陶朱公到沈万三再到伍秉鉴、胡雪岩等等代表人物风起云涌,只不过他们的智慧不被中国历代皇权所重视,不但不重视而且是刻意加以限制,其思想也不能成为文字留传。现在中国需要的是发掘中国的历史智慧,给他们合法的舞台而不是地下的舞台,合法以后不仅仅可以发扬光大中国的历史智慧,也可以把这样的地下暗流和不稳定因素纳入监管和征税的范畴,促进社会的和谐和安定团结。

下一节我们将再说一下最近炒房的新发展和与海外热钱的关系。

十、炒房的与时俱进与海外热钱
对于炒房团在政府的政策不断变化的时候,炒房的形式也在不断的发展变化,炒房团本身也是在与政府的政策博弈过程中不断发展的。

政策限制二套房,而贷款超过4套以上贷款就很难了,但是现在的房子价格高的多,例如5年前北京市区的房子是一二百万而现在是超过五百万,这四套就顶上过去的十多套了,而且为了炒房还可以夫妻假离婚,这样一来就可以更多的贷款了。所以以数额计算,炒房团的收益并没有减少,而炒房团最关注的也就是高端的房子,因为房子的单价高,购房目标对象的购买力也强,比如:北京、上海、海南等等,这些豪宅的购买者是面向全国乃至世界上所有的与中国有关的富人的,他们买入豪宅是在买奢侈品,而奢侈品不是讲性价比的,就如好几万一个的名牌皮包你如何说它的使用价值?因此对于这些豪宅的房价收入比和房价房租比的分析,实际上都是非常苍白的。

而在炒房团有钱以后,炒房与高利贷就结合在一起了,而原来的高利贷看到了炒房的利益也无孔不入的进入到了房产炒作的领域,因此炒房和高利贷变成一个事物的两个侧面。从此炒房和给开发商提供资金二者就结合起来了,原来向开发商放贷的高利贷者要求开发商打折扣的以房子还贷,而炒房者在开发商没有正式销售许可能够套取银行资金的时候为开发商提供资金,双方的结合使得社会的游资进入炒房领域而炒房利益游资化,成为造成社会动荡的不受控制的热钱。

在民间资本领域,房地产投资还是普通的实业投资资本,而高利贷则是民间金融资本,在实业资本遇到金融资本的时候,一定是金融资本要控制实业资本起到决定性的作用的,因此就可以知道这样的炒作资本与高利贷结合做大以后对于市场的影响力了。在我以前的帖子里面就说过开发商没有超过成本100%的毛利润是不敢开发房屋的,原因就是老百姓计算开发商成本的时候都是只计算土地和建安成本的毛利润,在国家的高额税收和高利贷的压力下,开发商的实际利润是有限的,尤其是开发周期近两年,高利贷年利率百分之好几十还利滚利的情况下,开发的资金成本是极其巨大的,这样借两年进行开发,看似有成本的100%的利润最后能够到手的没有多少,超过三分之二的大头给了高利贷。而且这高利贷的成本无法税前扣除,因此通过炒房团实际上让高利贷的利息可以上账和税前扣除是开发商非常愿意的,而且我们还要知道的就是按照当前的税率政策,如果开发商的所有成本是零的话,房屋售价里面有多少是政府的税收呢?大家计算一下5.5%的营业税及附加、60%的土增税、25%的企业所得、20%投资人的个人所得、3%的契税等等,政府得到的超过房价的77%。在这里不动产的投资、开发、实业由于无法转移是很容易被贪官盘剥的,而实业资本也总是被金融资本盘剥的。

对于民间资本给开发商放贷,需要安全而且受到法律保护,在崩盘清偿的时候能够优于银行等等机构拿到款项,所要做的还是借助建筑公司,因为建筑款项按照我们的法律规定的解释,在没有付清建筑款项的时候是优于银行抵押的清偿顺序的,还是通过做高的建筑费用来解决。一般人知道建筑公司要给开发商垫资是现在的潜规则,但是对于建筑公司一般是我们说的软垫资而不硬垫资,也就是所谓的建筑公司垫资是靠拖欠民工工资和材料商货款来实现的,软垫资是很难过年的,因为过年建筑公司要给民工和材料商结账,但是楼盘的开发建设却难以在一年内完成,尤其是北方冬天好几个月上冻难以施工。所以支持建筑公司垫资到取得预售资格,开发商没有钱需要的自有资金等等,就需要高利贷的介入了,但是介入的途径是垫资的建筑公司,然后就是以房子顶替工程款了。

而这样的资金进去再以建筑费用出来,还可以让银行看到了开发商的“自有资金”,使得开发商满足政策能够取得银行的开发贷款,开发商在自己也是空手道的情况下尤其需要他们的帮助,房价的高低是赚多赚少的问题,与项目的成败相比,一切都好商量了,开发商在此的利害轻重是掂量的出来的。在炒房团的资金前期介入了以后,炒房团就得到了一个重要回报条件,也就是炒房团提供了所炒作买入的房子的房价三四成的前期资金以后,就不用再付房款了,余款等到房屋卖出再与开发商进行结算,因此在政府限制二套房贷款,套取银行资金受限以后,也可以新方式炒房了。这样的开发商与炒房团利益上的各得其所,是新时代的新发展。

另外对于开发商还有一个利益链条就是通过销售代理公司或者物业公司提供资金,销售代理公司取得房屋的销售权是要给开发商提供资金的,物业公司取得物业经营管理权也是要给开发商提供资金的,销售公司、物业公司本身资金有限,要取得项目也需要与炒房的资金进行合作。而炒房通过销售公司或者物业公司提供资金,将来正好通过销售公司和物业公司出售房屋是很方便的,而这样的资金也是很安全的,因为销售公司提供的资金可以变成购房款,按照中国的司法解释支付的全款的消费者的受偿权是要高于建安公司的;而物业的资金是变成车位、广告位置、命名权、会所等等业权的租金,即使是开发商破产产权易主,我们的法律规定是物业的租约是不能被击破的,这样的结果就是小区的业权被物业公司掌握,将来的业主委员会要换新的物业公司几乎是不可能的,因为业主委员会也改变不了这些租约。

这里还有一个关键的因素就是炒房团赚取钱财以后,尤其是操盘手赚取了巨额财富以后,由于国内的灰色问题,这些钱基本上是要逃往国外洗白的,同时由于境外的热钱要到境内炒作人民币的升值,而热钱入境以后也是以房地产为主要的炒作对象,这样他们就存在对冲的利益需求,可以非常方便的进行与各种对冲基金运作类似的对冲,即国内的炒房利润直接以现金给了海外热钱的所有者,而海外的热钱直接把美元汇到炒房者的海外帐户中,这样的货币对冲没有经过国际外汇清算系统,中国的外汇监管部门是根本看不到外汇的进出的,从而炒房使得海外的热钱也渗透其中了,而热钱与炒房团的合作也使得大额的热钱资金隐匿于众多的炒房人群中难以发现和监管。

在限制外籍买房的政策出台以后,由于热钱有投资房产的需求,这样的互惠操作就更加的流行了。而热钱得出境很容易,就是在经常贸易项目下进行交易,把正常外贸应得的利润在国内以人民币现金支付,让国内外贸企业老板也可以避税,然后就是大家看到的中国出口商品的利润奇低,浙江等地的黑钱庄异常活跃,这些黑钱庄就是中介,而炒房所得出境以后被洗白了,炒房者以这样境外的钱为自己办理海外移民身份,再以浙商海外奋斗取得成功投资内地为由回来,真正的光宗耀祖了。要知道当初那些浙江偷渡客,在海外没有合法身份、不懂外语、没有专业知识和文化、还被蛇头盘剥,这样的背景下能够成功赚取大钱的肯定是极少部分人,但是却让你看到无数多的浙江农民出国后轻而易举的海外成功,背后是什么需要深思,这里我们当然也不能否认浙江还是有不少的商人在海外吃苦耐劳的创业成功的,但是我们要说明的是这些吃苦耐劳的成功浙商也成为了炒房致富的群体的重要环境保护色了。在炒房资金与海外热钱合作以后,其对于中国市场的渗透就更深入了。

而在人民币监管和中国经济成为热点之后,大量的外资希望持有人民币的资产,很多房屋我们看到的是全款买房,但是不等于没有套取银行资金与民间资金利差的运作,炒房团的成员取得海外身份以后,就可以拿国内的房产在外抵押取得海外的资金,这样的做法规避了我们的二套房的贷款限制并享受了海外的低利率,但是这样的抵押被海外资本持有中国的人民币资产,实际上是变相的外债,同时这样的外债不在政府的统计和监管之列。

我们还要看到的就是大量中国在外国的买办在人民币的购买力与汇率脱节的过程中赚取了利润,这样的利润实际上是来源于货币和汇率,就如我们前面所说的中国历史上的银价、粮价等等的多重货币性和汇率的周期性变动一样,一个长期的贸易盈利活动一定要有一个稳定的利益来源,仅仅靠简单的投机是不可能的,这样的贸易套利的背景就是中国的汇率问题,中国的汇率改革实际上是要割他们的利益尾巴,所以他们对于中国的汇率改革也是特别的阻力,只要购买力与汇率之间有空间,就可以套利,而这样的套利与进来热钱的房屋套利是本质相同的,这些套利者就是中国的买办阶层,而买办阶层与中国的官僚阶层的关系特别密切,所以中国一贯是官僚买办作为一个词汇不分家的。房产套利的资金来源很多是他们,而资本热钱进出中国的外汇管理也是需要这样的外贸经常项目的掩护和对冲来逃避监管,因此炒房与中国的买办也是挂钩的,在中国的利益纽带使得买办、高利贷者和炒房团成为了有重大利益关联的一个利益集团,他们的实力是在开发商之上的。

在人民币升值的预期下,海外热钱炒作汇率冲击人民币的主要手法就是对冲,他们拿人民币资产到国外贷款美元,这些人民币资产最主要就是房地产。贷款取得美元以后再把美元置换到国内购买房屋,新买房屋又到国外抵押,如此可以把金融杠杆放大很多倍。我们的人民币升值预期和房产涨价预期,使得热钱这样的操作不但要赚取人民币汇率的利益也要赚取房屋涨价的利益,在美元印钞不断购买力实际下降的背景下,即使是人民币不进行升值,也必定导致人民币的购买力与美元看齐产生对内通胀的结果,通胀下就是房产的涨价,这样的结果就是热钱的左右逢源。而支持这样的杠杆的还有就是利率的差别,经过这样的杠杆放大,利率差也就被放大了,央行为了金融体系利息差所驱动的不断加息,也是在不断的给这些热钱创造空间。因此在热钱的作用下的买房,由于国内的利率要高于国际的利率,他们的很多购房也是不贷款的,原因就是他们所购买的房屋是到境外进行贷款的,此时的炒房的利益来源就不再是房屋期房与现房之间的银行与民间资金成本的利差,而是人民币的升值了,因此热钱和民间资本对于房价的利益来源一个是利差一个是汇率,分工合作是很不错的,进而对于国内炒作空间饱和以后的大量富裕起来的炒房操盘人,也逐步角色转变成为了一个热钱的投机分子扑向人民币的汇率投机上。

与此同时的新发展就是炒房团还到境外炒房,包括本次迪拜危机的所谓的抄底行动,我们要知道的就是中国是外汇管制国家,国内大额资金到境外购买房产也是有监管限制的,这样的炒房实际上是国内资本与境外资本的一个对冲行为,也就是国内将款项给境外基金操盘者买国内的房子和股票等,境外基金给款买境外的房子,这样的操作在银行贷款的作用下可以将财务杠杆放大很多倍,名义为炒卖房子,更主要的利益来源是人民币的升值和金融货币的汇率、利率的套利,无形中加大了经济金融的风险。因此炒房与热钱、高利贷关系密切,也与对冲、套利等等金融衍生手段关系密切。下一节再讨论一下政策问题,后面的章节还将讨论这样的炒作与各种利益的政策博弈、经济博益和金融泡沫。

十一、调控政策条条背后利于炒房
我们众所周知的是政府对于房地产进行过多次的调控,每一次的调控好像都要降低房价,而实际上得益的却都是这些背后的投机分子炒房团,调控的结果也是在每一次的调控以后房价再度上升,对于这样的现象背后的问题是不得不进行深思的,我们需要思考和揭示背后的利益博弈。我们下面首先就流行的政策对于炒房的影响逐一的进行分析:

首先就是我们的收紧信贷的政策,这样的结果就是加大了开发商的融资难度,从而给炒房团巨大的利益空间,希望开发商廉价抛售是办不到的,原因前面已经分析了。

再者就是不得捂盘,那么开发商就只有提高开盘价,而开发商又需要在资金最紧张的开盘初期快速收到现金,因此也给与了炒房团空间。

我们有地方政府规定开发商开盘的房子不准涨价,也使得开发商不得不高价开盘,这也需要炒房团的快速资金回笼,所以会给他们高折扣。

而限制二套房的贷款,对于炒房是有限制,但是更大的是限制了假按揭,没有人愿意出让身份让开发商做假按揭了。对于炒房团来说,现在就是二套房、三套房等等要首付四五成也不怕,因为房价涨得更高了,没有假按揭利息差更大了,影响并不大。

对于外籍买房的限制,以前还是有外销房一说,后来就变成了不受任何限制,这在世界是不多的,后来变成限买一套,要知道世界很多国家是一套也不准买的,再到危机中马上就取消限制了,给境外热钱的炒房很大的方便。

政府搞土地增值税结算,使得通过建安虚高伪造炒房银行首付可以降低土地增值税的累增税率,开发商也有了共同的利益诉求。

进行网络签约让卖房情况公开,也使得开发商在开盘初期特别需要有网络公示的销量和高销售均价,也促使他们与炒房团进行合作。

提高期房的预售条件,使得开发商取得证前资金紧张要从炒房团借高利贷,开发商取得销售证以后,需要的资金回笼速度更快更紧迫,因此更容易答应炒房团的条件。

提高二手房的交易成本,对于炒房团的退房模式没有影响,但是对于普通人的房屋销售却多了税收,在买房人的支出相同的情况下人为的制造出来了炒房的利益空间,限制了其他二手房源与炒房团的房源的竞争。

而增加的物业税对于短期炒房的影响不大,因为持有房屋的时间短,尤其是在期房时期房屋产权没有确立时肯定是难以征税的,而炒房最大的利益来源就是期房与现房的差价。

我们不禁要仔细的想一下,所有的调控利益被炒房团得到,背后就完全是巧合吗?现在的炒房势力和控制炒房的操盘手已经具备了巨大的力量,他们有舆论的主导力量,他们隐藏在买房人中间,但却是整个社会的食利者。

我们要知道,对于炒房团的运作,业内不会都没有人知道,但是为什么开发商被妖魔化成为了众矢之的而炒房团却不受关注,本身也是有人在控制的舆论,所有的调控指向开发商却没有真实的抑制炒房团的运作,背后的原因应当是仔细考虑的。

我们说完全是炒房团控制了中国的政局,这样的大标题大帽子也是有问题的,炒房团可以影响我们的政策但是不会完全主导我们的政策,这里更深层次的原因还是在我们的金融体制,我们要提高房屋的供给的前提肯定是要多投入资金多盖房子,而不是把资金从盖房子的地方收走,这样的收紧资金的原因就是我们本身的银行贷款就是一种补贴,这也不是市场化的,银行的贷款是计划内的而民间的贷款是计划外的,就如当年的平价和议价的不同商品一样,房地产的贷款挤压了其他垄断行业的资金,这是不成的。我们为什么只给一套房优惠?原因就是这是给老百姓的补贴,你不能说不给老百姓贷款!而实际上有多套房子的完全产权的人肯定资信更好,而曾经还清贷款的客户更是如此,但是我们限制二套房贷款,房屋贷款的安全性在于房产的价值而不是你贷了几套,这样的限制背后就是要保障银行资金给利益集团的需求。

同时对于我们存在的泡沫,在西方是银行资本家自己要控制的,控制不好资本家自己要遭受损失,但是中国一切是国家的监管和反腐,只要不是政策上的一刀切,各个银行行长们为了私利就可以不顾一切的放贷,而房价的涨价和泡沫存在这样的放贷会加剧金融行业的风险,中国的银行历史坏账刚刚解决,如果再一次大规模的出现这样的坏账将是中国金融的噩梦,对于现代经济下的国家,金融就是国家命脉,因此对于银行的高压调控的目的是为了金融业的安全而不是为了老百姓的降低房价,在国外对于首付是可以很低的,首付的高低和银行的利率是银行对于具体客户进行判断而不是国家的统一政策,统一政策对于炒房团是很容易设计策划的,但是个案具体评估就困难多了。对于这样的差别就如当初的公社大锅饭和后来的包产到户,责任大锅饭政府负责,效率一定是低下。而我们收紧信贷的政策,就如某些产品出现紧缺,我们不是加大资金投入生产而是以各种手段把生产资金抽走,然后把从事生产的生产者都定义为奸商,这样怎么可能不是越调控越高涨?这样的历史早已经多次发生了,就如我们在紧缺时代给老百姓灌输的都是奸商投机倒把导致的紧缺一样,不要看现在人们富裕了,在这些地方的智商与原来的愚民没有多大的提高,原因就是人们总是相信自己愿意相信的事物。

对于中国的银行贷款与民间借贷的利率差实际上就是计划经济与市场经济的地差别,在计划经济时代的平价和议价的差别是很大的,能够银行贷款就是取得了平价的商品而从民间借贷就是议价的,就是上当年的农贸市场。对于我们这样的差别,更是民营经济与国营经济的差别,国进民退的关键还不在于市场准入,更大的差别就是资金成本,资金成本决定了你的规模和发展。中国的国企低效率是无法接受高利息的,所以有把利率压下来的需求,而民营的产业能够承受高利率又风险比较低的就是房地产,因为有房子作为抵押比一般的流动资金和办实业容易多了,所以在民营资本被挤压的没有去处的时候,出路只有做开发,大家想一下在当前能够给民营投资的比较好的领域,也就是房地产了,不要说危机后大量地王是央企国企,他们只不过是给政府托市,以整个市场的容量而言地王德份额是很少的,而且也只是危机时德地王多为国企。对于开发商来说,产业生产周期长中间能够被挤压得环节多,因为是不动产只要你投入了项目就跑不了,这里的炒房资本的实力是比开发商要强悍的,所以本人写过《开发商是最软的柿子》一文,这里的软是指它对于热钱高利贷、国家金融、国家垄断而言的,不是对于老百姓而言的,在某些肉食者的眼里,老百姓是草芥而开发商是可以狠捏的柿子。

这里我们还要看到的就是高歌猛进的国企,实际上也是享受着这样的利率补贴,包括我们投资房地产的国企在内都是一样的,国企大规模进军地产的一个原因还在于他们要获得国家给他们的扶持贷款与开发地产实际融资成本的利差!这样的补贴问题才是造就国企优势的根本关键,因此对于国有垄断利益集团而言,他们就是需要以各种手段维持银行利率与民间利率的差别,造成企业发展的不对等优势,但是这个差别不可避免的在房地产行业里面显现了出来,在市场的作用下就不可避免的在逐利需求下让银行资金流向地产,资金流入地产后其他行业的资金紧缺不可避免的要推高这些垄断企业的融资成本,这对于这些低效的企业是巨大的打击。不要说地产有泡沫风险大,对于贷款银行这样的风险与给国企的各种贷款相比是没法比的,但是给国企贷款是政治任务,因此要妖魔化开发商要控制流入地产的资金,而控制这样的资金流入一方面使得开发不足供需矛盾增加另外就是给民间资本更大的套利空间,而这个套利空间也是垄断国企所希望的,因为可以让贷不着款的他们的行业竞争对手的融资成本更加高涨,他们的竞争优势更加明显。

这里是地方政府需要地价收入,中央需要金融安全,而垄断利益集团需要在利率差别上对于民营地竞争优势,还有强悍的游资热钱办买资本利益集团的套利和被妖魔化的受气末流利益集团民间资本的代表开发商,在这里老百姓是被动物食用的草芥而动物中也有肉食与草食之分,也有在食物链上的不同位置,在这博弈中大家的利益都来自草芥但也知道草如果没有了所有动物都要饿死,可是谁也不会牺牲自己的利益让草长得更好一些,同时对于草食动物而言是可以迁徙的,可以到肉食动物少一些的地方去的(也就是资本外逃),但是开发商搞的是不动产是迁徙不了的,因此对于这样无法迁徙的动物,肉食动物是不会口下留情的,而且还要说他们是把草吃光的罪魁祸首。

因此我们看到的就是在房价的地方与中央的各个利益集团的博弈为主线其它利益的渔利为表现,在博弈中地方政府需要有高的地价收入,而中央政府需要的是金融的安全,对于这个博弈大家都非常清楚的就是最终的老百姓买受合市场承受是有限的,有一个合理的经济能够接受的数值,超过这个数值就是泡沫,而这个泡沫破裂谁也不想成为损失者,同时渔利的游子热钱和民间资本是不管老百姓的承受能力的。因此调控最大的目的不是降低房价和捅破泡沫,而是不要自己在泡沫下受到损失,因此没有谁的出发点是为了老百姓和降低房价,在这样的博弈中中央需要的是金融稳定和执政能力,但是所有的博弈都包装在亲民为民的绣花被面里面。在这样的博弈中炒房团本身就是寻找空间的机会主义者,这样的博弈越激烈泡沫越大,期间的空间就越大,表现出来的也就是各种政策都符合这个空间运作的利益,后面我们还要进一步分析这样的泡沫和博弈,分析在全球一体化下这样的博弈背景。

十二、新型的泡沫更加危险
本人一直是看多房市的,不认为房子本身是泡沫重灾区,中国的房子房价虽然高企和暴涨,但是在中国特有的土地稀缺性、城市发展的刚需,静态的看得各种参数的不合理不能忽视动态的中国的高增长率、高利率和高通胀率及通胀压力,同时我们的城市建设投资平均到土地中的价值提升也具备成本的支撑。所以本人不认为房地产有重大的泡沫。

但是对于炒房团所催生的房价暴涨,我认为还是泡沫很大的,这似乎又是矛盾的,但是本人认为这样的认识不矛盾,其中的关键问题是大家要认清泡沫来自哪里,这些泡沫是不是房地产所带来的。本人认为所有这些泡沫就是中国的金融货币的泡沫,金融货币的泡沫为本质而房地产泡沫为表象。中国的买房热情很大是在于对于通胀的恐惧,这是由于人民币对内的贬值压力造成的,同时这样的贬值压力和通胀,造成民间借贷利率的高昂,同时银行贷款利率扣除通胀率以后的实际负利率使得银行的贷款成为补贴受到非市场化的限制。同时由于美元的更大的泡沫而人民币拒绝升值,造成人民币与美元的汇率与购买力之间的差距,产生人民币升值压力和预期,使得海外热钱进来套利涌向房地产,所有这些的根本都在于金融货币的泡沫。现在是全球化的一体的市场,这样的市场背景下美国在不断的印钞兑入泡沫,我们要不被美国泡沫掠夺的前提就是不能让美元泡沫影响国内,在美国印钞的同时我们不印钞就必须调整汇率,否则在美元印钞之下就一定是人民币对美元的购买力差距越来越大。

我们想一下我们周围是不是各种东西都在涨价,我们的铁矿石涨价多少?油价涨价多少?黄金铂金涨价多少?股票又涨多少?且不说高位的6000多点,就是08年的危机时刻的1600多点和现在的近3000点,比起05年的大底998点来说,平均起来不算扩容规模就是价格也是成倍增涨的,因此在什么都涨价的情况下,房价上涨就不是涨价而是货币的通胀和泡沫了,只不过对于我们每一个人来说依赖性不一样,对于钢铁是与民生有距离,汽油是你可以不开车,而股票涨你赚钱,你还可以不炒股但你不能不住房,而食品消费支出的恩格尔系数已经很低,就是房子成为你最主要的支出和进入城市的门槛,所以目前中国的经济结构造成社会民众对于房价涨价超级敏感而以,同时房子又在炒房团的模式下有了金融泡沫的套利手段和空间,金融货币泡沫的本质是不变的,房子不是泡沫的根源,要是房地产能够有泡沫,这些涨价的东西就都有泡沫了,因此本质是价值尺度的货币出现了问题和泡沫。

所以房地产所具有的泡沫实质上就是金融货币的泡沫,而炒房团的利益来源我们前面已经分析过是来自民间利率与银行利率的利差,这也就是金融泡沫的套利活动,而后来的与境外热钱的各种资金往来和联动,就更加的是泡沫的体现。同时我们前面也分析了,炒房利润与热钱的对冲行为,炒房的境外抵押行为,规避了国家的监管,海外的资本持有大量的人民币资产,具备了金融攻击的手段,当初东南亚金融危机,东南亚各国的主权货币迅速贬值,这些国家的外债突然增加造成恐慌,这突然增加就是埋伏隐藏的热钱的作用,而且通过财务杠杆他们可以放大很多倍的。

大家为什么通过房子进行通胀套利?通胀套利的根本就是要囤积居奇,因此海南已经限制同一个身份证只能购买五套房子了,选择房子的原因主要有:房屋价值大、仓储成本没有、可以有金融杠杆和一定收益。想一下如果要储备粮食,仓储成本是多少?而且还会变质和陈化。一平方米的房子的价值是万斤粮食了。而对于各种物资的囤积居奇历来为政府所打击,而房子是难以打击的,原因就是房屋也是老百姓和经济各方面最广泛持有的资产,而炒房团使得这样的囤积在统计上分散,而炒房团的集中操盘又使得做庄成为可能。因此房子实际上就是通胀套利下面的囤积居奇的资本操作,炒房的存在使得这样的囤积同时加上了金融杠杆,因此房屋成为了金融货币泡沫的套利渠道。

回眸一下我们93年的房地产崩盘,91年海南房屋均价1400元,到92年就是5000元,到93年的高点的时候达到了7500元,然后迅速跌回91年的水平。1993年海南的房地产泡沫破灭,为海南留下了600多栋“烂尾楼”、1.9万公顷闲置土地和800亿元积压资金,海南发展银行因挤兑倒闭,华夏证券、南方证券等大型券商损失惨重,证监会不得不为此全面叫停券商直接投资。上世纪九十年代初期北京陈希同时代的财政收入34亿,而现在北京财政收入是1700亿。由此可见炒作泡沫的强烈和泡沫破裂的重大影响。而现在海南的旅游岛政策出台以后,1月11日,三亚某楼盘一期开盘700套当天便销售一空,均价每平方米高达6.5万元,虽然是海南新政策带来了新机遇,但是你认为会在一天之内会有能够支付几千万买一个不是第一居所(旅游房产不是事业所在地,只能休闲住不是常住,而且海南不时所有的时候都是宜人的)的房子的老板700人吗?开发商一期的房子要快速回流资金,定价远远高于市场能够成立,背后也是有操作的影子的。开发商难于事先预期政策却可以提前与炒房团接洽,因此各种炒房团推高炒作的说法又流行了,主要资金还是来自浙江和山西。

对于93年的房地产的崩盘,我们应当看到的就是买房人很少有按揭的,而现在的房子按揭是绝大多数,这样的结果就是大家可以清楚地看到其中在金融货币和社会影响的不同,如果崩盘的影响是更加深远的,不会是93年崩盘的简单的轮回。因为房地产的金融套利活动已经把各种经济金融资源给裹胁进来,成为金融泡沫的具体表现。08年的世界金融危机也是在房地产次级债以后全面引发的,而美国的次级债的问题更多的不是在炒房和房地产开发,而是在金融的炒作和衍生,炒房团的套利本质也是金融的对冲衍生,因此认清房价上涨的本质是极其关键的。这样的泡沫是比房地产泡沫更加危险的泡沫。

这个泡沫的泡沫源就来自美国,而我们的买办和官僚为了自身的利益让这样的泡沫不断的流入中国国内,我们的外贸名义上是支持了我们的产业,实际上外贸的利润来自于人民币汇率与购买力的差距,这样的出口变成了一个货币泡沫套利、对冲和套现的机会,改变我们的汇率政策是有政治负担的,但是本人在很早以前就写过文章说我们的汇率损失不是汇率改变的错误而是购买力与汇率的脱节,也就是货币的价值和价格的脱节造成的,违反了价值规律肯定要受到惩罚,有损失不能计算在改正错误的头上,改正错误没有损失的,错误也就是不是错误了。因此在美国不断的印钞兑入货币泡沫,我们的汇率又绑定美元的情况下,这样的泡沫就肯定要有一个出口,就肯定会有一个大爆发的过程,而这样的过程会伴随着严重的经济危机,把我们发展的成果席卷一空的。

下一节本人将讨论一下资本对于社会的决定力量。

十三、资本的决定力量
所有的这些炒房团是遍布全国,而通过这么多年的房价上涨和积累,这些炒房的操盘手是掌握巨大的资金资源的,完全的影响了国内的舆论,所以我们看到很多的政策都是对于炒房有利,这样的调控的结果就是我们的房价越调越高,中间很多的利益都到达了炒房团那里。

我们知道房屋开发过程中土地的成本不可少,建安成本不可少,政府的税收不可少,而在房屋价格可以下降的部分,就是炒房团的利润,这些利润是可以给老百姓的。我们收紧信贷,希望开发商廉价卖房根本实现不了,反而在资金紧缺的情况下造成房屋开发量的不足使得出现供需关系导致的涨价和资金紧缺的高利贷的空间,这高利贷的空间催生了炒房的行为。

对于抑制房价,需要的就是对于开发商敞开信贷,很多人认为这样会更高的拿地,炒高地价等等,但是这样的担心只看到问题的一个侧面,开发商是首先要对于自己的行为负责的,太高的拿地价格风险巨大他们也会有顾虑的,而这样的情况发生后即使是土地价格高,由于是土地招拍挂的交易方式和高额的土地增值税,主要的利益由政府得到,政府还可以用得到的利益去做公益事业和补贴低收入人群的住房。但是你收紧资金以后,在中国特色下的实际情况是开发商没有低价抛售,反而把利益给了投机的炒房团和高利贷者,使得他们迅速致富,这些资本在本文所述的炒房过程中是隐藏和包装在合法的正常的经济行为中,国家的统计和监管是真空的。这些操盘手们迅速积累了巨额的投机资本,成为不受控制的社会游资,不仅仅是对于房子,他们还炒高其他资源,只要有利可图就无孔不入,成为国内经济健康发展的威胁,这才是可怕的。

2009年商品房销售额43995亿元,这个数字相当于2008年中国GDP的1/7,中国房地产投资已经占到总投资额的五分之一到四分之一。而我们的商品房中个人了解到的信息估计是热点地区有50%以上的楼盘都活动着炒房团的身影,全国平均也至少是三分之一,而炒房团之外还有很多的投机投资的散户,炒房团参与的楼盘一般是购买控制15%到30%的房子,所以保守的估计炒房团在楼市中的市场份额应当是市场5-10%的份额左右,也就是3000亿元的炒楼操盘资金量。去年1至11月全国住宅销售均价达到4600元/平方米,比2008年均价上涨了1000元/平方米,为住房制度改革以来涨幅最高的一年。这样的涨幅大约是三分之一,而炒房团关注的热点和豪宅涨幅更高,一般在翻倍左右,因此在3000亿元的份额中炒房团能够得到的利润应当超过1500亿元。考虑到炒房团这样的利润的十年积累,就可以达到数千亿乃至近万亿的规模,浙江的游资从此闻名天下。

这些游资拥有了财富,就可以左右这个世界的舆论,包括网络也是如此,各种渠道都会受到他们的影响,成为社会的一股资本力量,在炒房团活跃的地方,我们也可以看到游资的猖獗。2009年12月末,广义货币(M2)余额60.6万亿元,狭义货币(M1)22.0万亿元,市场货币流通量(M0)38246亿元。而这近万亿的游资,更多的是以现金存在,分散到每一个炒房团的个人,难以监管控制,但是他们的行动却是有明确的组织和操盘的,在中国货币的M0中占有巨大的比例,即使是对于M1也是大约5%的水平,足以影响整个市场。而2009年全年房地产开发投资36232亿元,这样万亿的游资规模可以占到市场的四分之一,2009年中国土地出让总价款达1.59万亿元人民币,扣除土地出让金是二分之一,同时与政府的土地出让金可以比拟。因此炒房团的游资已经是房地产市场中不可忽视的决定力量。对于房地产市场政府搞的不是计划经济而是市场经济,这也是我们房改的根本,在市场经济中资本就是决定力量,对于这样的力量没有深刻的认识,想要以计划的手段进行调控,那么就只能是走向失败。

而海外热钱在前面的论述中与炒房资金得合作,也使得国内的游资更加活跃,近万亿的炒房游资也就是不到2000亿美元,而在中国的热钱规模有5000亿美元的说法,这样的两股势力的合流,对于中国的房地产市场不翻江倒海才奇怪呢,这样的资本力量不受控制,所以房地产的问题不是你政策上的简单调控就可以解决的。而这样的热钱大量取得了你难以控制察觉的人民币资产,将来金融风暴的时候,不仅仅是房地产的问题,更是人民币的汇率问题。我们的外汇储备已经到了2万3千亿美元,已经超过国家GDP的50%,这样的大比例是非常可怕的,日本的外汇储备也高但是所占GDP的比例是大大低于中国的,而我们人民银行的资产负债表上最大项目是外汇占款,境外资产超过境内资产,中国的央行更像是一家外国银行,可以想见泡沫的压力,央行每次购入美元进行储备,实际上就是把同等的人民币投向市场,市场的流动性过剩的压力不把外汇的缺口堵住而依靠抽取存款准备金,一定是中国的资金紧张而热钱的弹药充足,中国的资本市场的主导权就要逐步拱手让人了。

他们是投机的,但也是政策催生的,合理的政策不应当给投机分子巨大的空间,资本的本性是逐利的,有空间就会有投机,这样的情况是需要深思的。我们的政策需要的不是禁止而是疏导,只要有足够的利润,即使是杀头贩毒也会有人干,合理的政策是堵死其利益空间来源,放开信贷给开发商降低民间借贷与银行贷款的利率差,否则这样的听之任之这样的资本发展壮大一定成为社会的决定力量,影响社会稳定和政权的执政能力。

我们不仅仅要看到我们借给美国等西方国家的2.3万亿外汇储备是拿我们的钱让他们过幸福生活,我们还要知道的就是我们取得这2.3万亿美元中的每一块美金,都是支付了人民币对价在国内流动的,这就是近20万亿人民币(开始的时候汇率高达8以上),这些钱是要么带走中国的财富造成紧缺和通胀,要么成为热钱在国内投机的。现在美国在不断印钞,外贸在加大开放,如果不调整汇率,因为美元印钞的泡沫是无法遏制的。而在此情况下能够不让通胀的办法就只有压低老百姓的收入,就如这些年来中国经济的大规模发展而老百姓的收入增加有限,原因就是如此,因为在调控中老百姓是最没有政治力量和经济力量的,最终的受害人肯定的是老百姓,但是现在这样干也有问题了,老百姓需要的是真正的增加收入而不是领导抱孩子式的亲民,需要的是领导高瞻远睹纵横捭阖的水平而不是作秀的能耐,对于汇率政策失误被国际上欲擒故纵的领导应当尽快的认错而不是掩盖损失,免得成为历史的罪人。

从本文炒房团的利益来源开始,我们的房地产泡沫实质上就是金融的套利空间和金融货币泡沫,只不过在中国不开放金融市场和金融衍生工具的情况下,房地产成为了金融货币套利和衍生杠杆的工具而已,这样的金融套利空间存在,对于市场经济有利益存在就要不可避免的发生大规模的套利活动,我们采取政策限制的方式,实际上不是一个市场的行为,我们既要搞市场经济,搞资本市场和房地产市场,我们又要搞计划经济的限制和调控,实质上就导致我们的政策的左右互博,这样的结果是一方面成为经济发展的阻碍,另外一方面又催生了腐败的空间和更大的套利空间,其结果必然是适得其反,中国的房地产市场在调控下越调越高也就可以从深层次上理解和演绎了。所以我们的政策需要的是疏导、引导而不是调控,只要你不否定市场经济的方向,想要以反市场经济的方式达到目的,怎么可能不是南辕北辙呢!

我们在最后的章节里面,再探讨一下真正的把房价降低的政策在哪里?不要现在这样忽悠老百姓的政策。

十四、遏制炒房套利的途径以及副作用
对于我们前面所分析的炒房套利,实际上就是在于我们的开发商的融资成本与银行利率的差别,在这里要控制期房套利的根本就是要斩断炒房的利益来源,这里通过前面的分析我们可以看到的就是对于民间利率和银行利率在利益集团和汇率等多方面的因素的作用下,这样的利率差是无法消除的,因此要消灭大规模炒房团存在的土壤,就是要取消期房的融资功能,这里是有很多的声音在呼吁取消期房的销售了,但是取消期房也有其他的问题,比如让开发商只能够销售现房,这样的结果就是在开发商的销售期以内大量的未售现房的空置,开发商会因此占压大量的资金,资金的成本无谓的增加,反而要推高房价的。

改变销售期房的模式,让开发商只能够按照进度取得预售款,这样开发商享受不到期房销售所得的利益,开发商所得的销售款不是可以立即得到的,这样的做法首先是银行没有积极的动力,因为银行争抢房贷还要求着开发商,同时如果是贷款买期房的客户银行不能一次性的把款项给开发商,那么开发商在销售上就一定是对于全款买房的给与更多的优惠甚至不卖给贷款的人,这样的结果就会导致必须贷款购房的穷人买房的时候受到歧视。而这样的做法就需要有一个专门的监管机构,让他掌握期房的销售款,把销售款按照开发进度给开发商,这样的做法对于监管机构的廉洁性和效率的要求都是非常高的,以中国目前的政府管理水平,更可能的是成为一个权力寻租的市场。

这里更加根本的方式在于提高期房的风险,把炒房的无风险套利变成风险套利,也就是说对于炒房者要承担期房烂尾的风险,对于给期房贷款的银行,由于存在烂尾的风险即使你不统一的进行规定,贷款银行也不会一次性的给开发商的期房放款,对于高利贷实际上是要承担巨大的风险的,就如专家茅于轼的文章《重新认识高利贷》所揭示的历史高利贷的风险一样,所有的民间融资之所以利息很高,关键也是有巨大的风险存在,如果期房存在巨大的风险,问题就是另外的样子。

我们的法律规定是对于付了大部分的房款的购房者在开发商楼盘烂尾的时候是最先受偿的,因此这样的期房等于是风险很小,即使是烂尾只要能够取得房子就损失不大。而我们的法律同时规定建筑公司有对于银行抵押的优先受偿的权利,这样一来本来银行应当正常给开发商的贷款反而变成风险巨大,即使是有抵押的情况也是如此,与原来的企业破产有抵押担保的最优先,银行债权优于企业债权是极大的不同,这好像是保护了消费者的利益和施工企业农民工的利益,但是我们的社会是非合作的纳什博弈,也就是产生囚徒困境的那样的博弈方式,经过这样的博弈的结果就是完全走样了,由于期房本来应当存在的风险被法律限制,期房的无风险套利就成为炒房的巨大利益来源,这立即让金融资本嗅到铜臭的味道,而建筑公司的无风险也使得被拖欠的农民工工资不让劳动者担心,反而形成了拖欠的潜规则,试想一下如果所有劳动者对于工资拖欠不放心,还会有谁被拖欠了工资继续工作?拖欠工资的现象反而没有存在的土壤;更主要的就是银行不正常的承担了风险以后,就不敢给开发商贷款了,而且房地产市场一有波动的风险后银监会就要要求收回和控制对于房地产开发的贷款,背后不是为了房价的降低而是为了金融体系和银行的安全,而这样的结果就是开发商的融资成本剧增让购房者买单,资金不足开发量降低造成房屋供给不足导致紧缺,这二者都是推高房价的决定性的因素。所以我们要看到的就是我们的法律所带来的适得其反,这是非合作博弈的结果,这对于社会和经济是有深刻影响的,揭示这样的博弈规律也是让纳什先生得到诺贝尔奖的原因。

因此改变期房的风险构成,以风险控制套利空间才是解决问题的根本,巨大的风险抵消了投机的利益空间,没有利益空间才是解决问题的根本,否则你是禁止不住的,只要利润足够大,像贩毒这样的杀头的事情也有很多人干,而没有利益了,你想让他干也办不到,因此我们需要的就是按照规律的因势利导。

背景资料:各国对于期房的处理办法

法国:严格管理预售款

  根据法国法律规定,在购房合同签署之前,开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款的。

  定金的支付方法为:不超过一年的工程,付买卖价格的5%;工程为两年付2%;超过两年,不用支付定金。购买预售房的付款方式必须分期进行:房基建好交付35%;建房封顶交付70%;所有基本设施工程结束交付95%;剩下的5%交付房产时付清。这最后5%的款项主要是在移交房产发生纠纷时,用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。

德国:订立个性化购房合同分期支付房款

  德国长期以来普遍实行预售房制度,并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款,大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

  在德国,一般房地产商在项目获批后即可开始销售房屋。但房主购买预售房并不是从银行一次性贷款支付全部房价,而是按照工程进度在交房前分期支付。比如在签订购房合同时并不付款,在地基动工后支付10%,在主体封顶后支付30%,门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。

美国:第三方保管房屋预售款

  美国房地产市场上的大部分都是现房销售,而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于,美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。

  购买预售房时,开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元,由第三方保管。

  项目得到各方面批准可以动工后,开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档,内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息,非常全面。该文档得到批准后会送给顾客过目,如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约,开发商就与顾客订立正式的销售合约,顾客支付首付款,比例通常为10%到20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目,法律通常要求这部分资金也由第三方代管。工程完成并交付时,开发商才能获得房款。

十五、怎样才能遏制炒房和降低房价
写这一个系列的文章,大家可能最关心的不是揭示炒房背后的秘密而是与自身最相关的如何降低房价,所以在最后本人在以自己的看法说明一下如何将房屋价格降低,满足老百姓的住房需求。

首先我认为各种让开发商增加房屋成本的调控政策,都是无法降低房价的,而且会相反的促进房价的上涨,因为成本本身就是对于价格的最有力的支撑,因此加税、增加开发商融资成本等等的做法肯定是南辕北辙适得其反的。

我们还有人说起保障性住房,但是这也是有很多的问题,本身管理成本巨大容易作弊,同时人的社会地位还是变化的,他富裕了你也不能把他的经济适用房产权剥夺。而廉租房又使得政府承担成本过高不可能覆盖面大,这样都会造成一个巨大的夹心层,也就是达不到低收入的水平又买不起商品房的庞大人群,对于社会的公平也是非常不利的。

同时我们也要看到增加供给也是非常重要的,增加供给的关键不是多提供土地也不是多发放贷款,而是降低空置率。我们的土地是宝贵资源,政府卖地过多也是不成的,很多地方已经没有城市中心土地了,而多放贷也是难以避免让新投入的资金进入到投机领域反而增加需求增加供需矛盾,真正能够改变房价趋势的就是压低空置房。

很多人想到的是以物业税压低房价,但是这样的结果就是富人对于税收的耐受力大,豪宅价格高即使是对于富人和豪宅征税导致豪宅的价格降低对于老百姓买房来说价格还是太高,因为豪宅从来不是老百姓消费的。我们的物业税如果是简单的针对普通的二套房,必然是导致向普通的二套房的租户转嫁承担,让收入最低的租房的老百姓最终承担。我们需要让供给出来就要知道哪些房子在空置着,炒房的人是精明的投资客只要房屋暂时不出手就会让房屋出租,这里如果对于中国的国情有了解,这些房子就是国内移民国外的人群和官员等人多分享的福利房等等,我们需要的就是通过征税让他们把房子卖出来,为此本人撰写了文章《对于外籍征税可以立即平抑房价》,让这些移民海外的人把房子卖出来,他们在国外国内的房产是不住不租的,数量多年积累也非常巨大,对于当前住房供需矛盾的短期缓解是非常有利的。

我们现在的房地产市场是市场化的,房价的上涨本身说明市场是有刚性需求的,对于这样的需求存在,无论你怎样的调控,价格也是根本不能降低的,因此要降低房价,除了降低成本和压低利润以外,能够做到的就是降低需求,而且以降低需求为核心关键,因为只要需求不降低,供需关系失衡,谁也不可能阻止成本的攀升和各种投资、投机对于利润的追求。而需求怎样降低呢?在降低需求的同时又保障公平呢?实际上我们在这方面是太有经验了,我们的历史也做的很好!方法就是通过票证,通过房票来控制市场需求。粮食是比房屋更刚性的商品,在大家挨饿的时候我们很好的通过了票证把粮食的需求控制下来,达到了低粮价让老百姓买得起米,而粮票可以黑市倒卖,对于买房子的房票不同于粮票,房子产权是要登记实名的,房票也可以实名制,房子不比粮食等物资,数量是有限的,所以是很好监管的,想炒作是没有缝隙的。

这样的方式就如上海搞的汽车拍照拍卖,上海的交通压力不允许有太多的汽车,因此拍照的拍卖和总量控制就很好的控制了上海的购车需求。我们的房子也是一样,对于发放的房票可以按照开发的数量发放,没有房票的不让买也不给办房产证。房票对于老百姓是每个成年没有住房的人都可以免费的领取一个,每张房票可以购买50平米房子,要买个大一点的房子就需要夫妻二个房票,而富人想要购买二套房或者豪宅就要额外的购买房票,这样富人就要为购房多付出成本,老百姓则得到了补贴,也没有必要硬性的限制房屋的90平米政策,因为建造大面积需要更多的房票才能够购买会没有那么多人有房票的。

而政府拍卖出售房票所得的款项用来建设廉租房,满足低收入的人群居住,解决建设廉租房的资金来源同时政府没有从市场中抽取利益,是购买房票的富人承担穷人的住房问题。入住廉租房需要房票,搬出退还房票,而你换房、出售二手房也可以得到房票。这才是从根本上平抑了购房需求控制了房价,同时这样的额外成本不是让老百姓买单的,是投资、投机资金和富人买单的,即兼顾了公平也控制了房价,还没有现在的经济适用房的种种问题。而这样的房票制度,随着中国住宅建设的发展,供需关系从紧缺变成了过剩的时候,房票的作用也就自然而然的成为了历史,就如中国历史上的诸多票证一样,这些问题是可以在发展中解决的。

这样的做法与对于房地产市场增加税收是根本不同的,税收是财富从房地产市场中流出,而这样的房票交易是财富在市场中转移调整,老百姓得到了房票的补贴,等到城市发展了,房屋供需过剩了,导致房票成为历史了,在当初买不起房出让房票的老百姓是得利者,当初的拿房票买房的老百姓是补贴的享受者,而当初买豪宅和二套房的富人是为老百姓提供补贴的财富承担者,这样达到贫富财富的调整,同时又不是强加的劫富济贫是富人自愿奢侈的额外代价。但是这样的政策有关方面没有得到税收那样的收入,在利益取向上是有部门利益驱动的。

而我们现在提高购房按揭的首付款,使得付不起首付的人无法买房,虽然也是一样的控制了需求,但是这样的结果就是要让老百姓买不了紧缺的房子而有钱的富人所受到的影响有限,也是有利益集团的身影在后面。

因此想要平抑房价杜绝炒房,就一定要从根源入手,控制了需求也就是控制了你的下家,这才是从根本上釜底抽薪的做法。我们可能说这是计划经济的做法,但是中国的土地供应地方政府掌控,资金供应和成本国家调控,这些方面都是计划经济的做法,对于这样的市场和计划经济的过渡时期,需要的就是合理的进行选择而不是有些地方进行市场化而另外的地方搞计划,这样才是有问题的,对此我们要记住总设计师的白猫黑猫论,抓住耗子就是好猫。