Archive for 2009年7月8日


中国楼市只涨不跌的秘密

昨晚,和一个开典当行的同学喝酒。

我问同学,“你买了多少套房子,多少间铺面?”

“房子22套,铺面12间。”同学炫耀似的答道。

“那你花了多少钱呢?”同学虽然是千万级的富翁,但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧!我心中默算了一下,非常怀疑!

“现在买房子,傻瓜才掏钱!亏你还是个生意人!”同学鄙视的看着我。

同学的话,简直令我震耳欲聋,使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是,同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来……以下,都是我同学的话,虽然词句有些出入,但基本语意我还是转述清楚了的。

一、买房不掏钱,怎么操作的?

同学的话——

你知道,我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时,虽然我有能力一次性付清全款,但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时,正流行“零首付”,于是,我一分钱没花,贷款18万买了房(贷款期限为一年)。

一年期满,要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢?还是我倒霉!那时,我的资金被一笔业务占用了。为了业务,我不仅还不起房款不说,还得另外新增贷款。迫不得已,我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后,没想到,信贷经理却诡秘的一笑,非常爽快的答应了。

信贷经理给我出的主意很简单:让我老婆,以两倍的价格,贷款买我的房子,贷款期限也是一年。

“两倍的贷款,那就是两倍的利息啊!你这不是变着方的剥削我吗?”我还没有反应过来。

“如果到时,你不还款呢?”信贷经理很镇定。

“啊……”

“被银行收房,没有什么大不了的!关键是除去税费后,我还凭空白得了17万。不,这17万我可不能一个人得,我至少要分给他5万。”很快,我反应过来。于是,我对信贷经理会心的一笑……

这,就是我第一次买房的经历。

我后来的买房经历都与此类似,也就是:坚决的不掏一分钱,全部用银行的贷款买房子;然后,如果遇见不明真象的投资者(说是投资者,其实是傻帽)买房,那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房,那就不断的把自己的房子加价转贷给自己,不断的用银行的钱来还银行的债。

并且,我是开典当行的,与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房,大都选择20年按揭,而我买房从来都是只贷款一年,到期了才还本金和利息。这样操作,不用交月供。而贷款到期后,我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上,我一分钱也不用掏。

二、实际生活中有如此荒谬的事情,是“童话”吧?

同学的话:兄弟!我是看你人对,才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢?你要怎样才能相信我呢?

作者发言:你就给我讲点实际的例子吧!

同学的话:你知道王二麻子是怎么发家的吗?

作者发言:“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学,现在是开发房地产的亿万级富翁。

同学的话——

那我就说说。

想当年,王二麻子那个落魄啊!就连他注册公司的注册资金,也是我临时拆借给他的。如今,别看王二麻子表面风光,他拿地的钱,是从银行贷款的;修房子的钱,是建筑商垫资的。总之,他就是一个完全的“空手道”。

房子修好后,王二麻子在正式开盘前,通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购,其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客(或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”),以这些人的名义来买房子,全部用银行贷款来买。这,就是所谓的“开发商囤房”。

并且,此次交易上报给银行的交易价,必须比实际的内部交易价提高30%。为什么?因为贷款买房要首付两成啊!举个例子,如果你想收回100万,那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样,银行给你的钱就是:130万×0.8=104万;你实际装进口袋的钱就是:104万—4万(给相关银行人员的“好处费”)=100万。

就这样,通过开盘前的内部认购,王二麻子其实已经成功的全部收回了投资,把所有的风险转给了银行。到这时,王二麻子才会开始打广告卖房子,并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。

作者发言:后面又怎么操作呢?

同学的话——

你怎么那样笨啊!稍微聪明一点的人都能想到,后面的操作方法,其实与我炒房的方法是一样的,也就是:“如果遇见不明真象的投资者(说是投资者,其实是傻帽)买房,那就高价卖给他;如果一直没有投资者买房,那就不断的把自己的房子加价转贷给自己,不断的用银行的钱来还银行的债。”

不过,由于已经收回了按揭贷款的首付款,所以后面的操作并不需要每一次都加价30%,只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了(即每年上涨14%左右)。

什么?万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办?笑话,你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了?

明白了吧!这,就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌;并且,房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因!!

想想就觉得可笑,居然有学者说,“建筑成本和地价的不断上涨,是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋!其实,“金融成本”才是房价构成的大头,至少要占目前房价的50%。

以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布,其楼面价格不到604元/平方米,建筑成本也不到1300元/平方米(其实,网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧,建筑成本也没有超过1000元/平方米)这么便宜的房子,开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢?卖低一点、少赚一点不行吗?答案是不行的。原因很简单,“金融游戏”是有成本的,每这样操作一次,房子就必须加价一次。只有不断的加价,上述操作才有生存的空间。所以,莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米,去年卖10000元/平方米,今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这,就是“金融游戏”的代价!

有句话道出了目前中国楼市的实情,“房子是用来炒的,不是用来住的;商品房是卖给银行的,不是卖给老百姓的。”

老同学,请你想一想,现在的楼市,房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力(也就意味着房子永远卖不出去),为什么房价还会不断的上涨呢?并且,还要“量、价齐涨”呢?原因何在?正在于此!

三、极个别的现象,能代表中国楼市的整体形势?

同学的话——

老同学,你太孤陋寡闻了吧。请看:

李树彪案:1999年9月8日到2004年1月15日,湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔,涉案金额1.2亿元。

康明案:2000年前后,河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源,在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套,至少套取银行资金2亿元。

姚康达案:从2002年至2003年上半年,中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元,用于炒作128套住房。

森豪虚假按揭案:从1997年年至2002年上半年,北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。(请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》 http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html

建行广州分行案:2002年,审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款,发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人,即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。

曲沪平案:2006年,上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中,发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实,贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔,涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产,以回收问题贷款。

同泰案:2006年,北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同,从银行骗贷6700万元。

成都虚构房产骗贷案:2005年至2008年期间,犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套,涉及金额近二千万元!而且事态还在进一步发展中。

另外,今年银监会三令五申的明确要求,“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求,防止信贷资金流入楼市”。然而,40000亿资金依然流入楼市……

老同学,请你想一想,为什么会发生那么多的这类事情呢?为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢?难道银行的官员们都是傻子吗?

其实,银行的官员们一点都不傻。

原因在于,银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱,坦白地说,他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财,将风险转嫁给国家银行,而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单,银行就出现危机。 

这时候,买单的就是全国人民了,国家必须银行注资,消除烂帐。国家的钱哪里来?印钞票!结果是什么?通货膨胀,物价飞涨,老百性的钱不值钱了,或者说老百姓的钱被抢了,被谁抢了?被国家抢去堵漏了,堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大,堵住了也是一个丑陋的疤,而疼的永远是百姓。

所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱(其实是老百姓的存款)的道具。

违规又有什么大不了的?银行官员们不怕啊!只要表面的纸上手续完备了,我就没有了责任。即使按揭贷款是假的,又有什么关系?况且银行有国家这个后台,就是亏了也不怕,反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了,自然有国家来管,况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在 40%以上!原来,在中国,最大的腐败在银行!!

四、如果是普遍现象,为何还没有开发商被收楼呢?

同学的话——

原因有许多,简单的有:

1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”,上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼,不得不成为了“房东”;

2、由于开发商在银行内部的同伙,掩护工作做的好的缘故,案子没暴。

掩护工作怎么做?很简单——只要一近债务偿还期,开发商就会和“银行内部的同伙”们一起,把房子又一次加价卖给(转按揭)其它的“身份证复印件”(其实,房子依然在开发商手里)。这样操作,开发商永远不会被收楼。

虽然这样操作,房价会不断的上涨,并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是,这样的操作,如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话,它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说,只要表面的纸上手续完备了,银行的官员就没有了责任。

(故事纯属虚构,如有雷同,切勿对号入坐)

一、sniffit 既是个优秀的管理工具也是个危险的侵入工具。可被管理员用来检查网络中到底传输了些什么,学习各种tcp/ip协议的工作方法,也能被攻击者利用,主要是记录密码。

二、工作原理: 为什么能检查密码和不是传送给自己的数据呢?

  在典型的LAN环境中,(指共享式HUB上连接的两个用户A和B),基于共享式HUB的工作原理,用户A发出的所有tcp/ip请求在HUB的每个端口上广播,正常情况下,B不接收这些目标地址不是自己的数据,但是一旦我们在B机上运行sniffit一类的监听工具,就能置网卡于第三种叫混杂模式的状态下(前两种为tcp,udp模式),在该状态下,网卡接受所有的数据,不管是发给自己的,还是不发给自己的,都被网卡接收并直接传给最上层应用层,交由相应的软件如sniffit处理。

三、常见用法

  1. 检测telnet/ftp/pop3密码:

    #sniffit -a -A. -p 23 -b -t 192.168.11.@
    #sniffit -a -A. -p 110 -b -t 192.168.11.1 (pop3 server)

  2. 查看http头信息

    #sniffit -a -A. -p 80 -b -s 1.2.3.4 (1.2.3.4是防火墙外部地址)

  3. 记录输出到文件

    #sniffit -p 21 -l 0 -b -s 192.168.11.2 &

  4. 查看icmp消息

    #sniffit -p icmp -b -s 192.168.1.2

  5. 交互式界面

    #sniffit -i

  6. 检查本网段内发出名字广播的机器

    #sniffit -a -A. -P udp -p 137 -b -s 192.168.11.255

  7. 注意防火墙的情况

    若要检查防火墙内部网卡上的包eth1,可能你要设置 -F eth1参数,因为默认地sniffit 假设为eth0

四、哪些信息是敏感的和易被检测的?

  telnet/ftp/pop3的密码都是明文传送的,都是易被检测的,apache的基本方式的用户名/密码认证也是UU编码后的口令,也是易被检测的。

五、怎样阻止?

  硬件:不要用普通的共享式HUB,用交换机来代替它,目前只有交换机和路由器能阻止sniffit的作用

  软件:用带加密功能的tcp/ip连接,象ssh/scp全面代替telnet/ftp/pop3,用MD5方式的apache认证

六、作用范围:

  仅在逻辑子网内有效,不能跨子网,因为广播不被路由器传递,但若是在服务器上运行sniffit,则任何方法均无效,对防火墙来说,通常sniffit攻击是第二层攻击,就是先得到一个普通帐号进入再探寻更多的口令。

七、怎样判断是否有人在用sniffit?

  可检测网络接口(ifconfig)看是否处于混杂模式来确认是否被侵入并安装了sniffit,只限本机。

  从TCL收购阿尔卡特和汤姆森、明基收购西门子移动业务、联想收购IBM的PC业务等等,到中国平安财务并购富通、中海油尝试收购美国优尼科、中铝意图牵手澳大利亚力拓、五矿收购澳洲OZ矿业、中石油收购新加坡石油、腾中重工收购悍马、中国石化收购瑞士Addax石油公司(创下中国海外收购最大案)、苏宁电器入主日本LAOX以及民企竞买法国服装名牌皮尔卡丹。从科技、石油、石化、汽车到家电零售、皮革服装,从央企到民企,中国海外收购正进入加速期,中国企业在国际市场上俨然已步入“买家”地位。

  中国的企业不管是央企还是民企,都只是刚起步而已。不管其历史有多长,其管理的思维与管理的素质都十分脆弱,表面上做大了却不强,做专了却不精,在这时候冒然兼并收购海外大的公司,其成功率简直不敢想象。从TCL、明基、联想、中国平安相继出现不适应症或巨大的亏损,后续的兼并是否成功,我们除了祝福当然还是祝福。

  冲动式的并购都将是一场噩梦,以先进国家的美国来说,其兼并的成功率还不到15-20%,更何况刚起步的中国企业。究竟应该凭借什么?是时机,是实力,还是靠运气呢?又如何提高海外兼并的实力?其关键不在于如何提升实力,因为中国的企业靠的实力就是“财力”,以为财大气粗的老员外就可以到处收购这个、兼并那个,这是何等的危险呢?

  其次,中国企业进入了全球500强之内,就胆大了,自以为是全球500强,其实这是一大迷失,因为能挤入500强固然值得欣慰,但真正能有500强的实力还有很大的落差,财务报表往往并不能真实反应其实力,只是一种现象罢了,错估形势,又高估自己,正是问题的盲点,也是注定失败的命运。因此,现阶段根本不具备海外投资和收购的实力。

  第三,兼并海外企业是提升了中国人的自豪感,但短暂的感觉之后,就到了检验成果的时刻,然后就发现匆促的决策往往是令人不愉快的重大决定。这样的心态要能及时导正,我们的政府也应该予以辅导或者协助,使得央企、民企才不至于一窝蜂的盲目跟进,以至于人财两失,伤及自身。

  第四,从机会上来看,现在确实是一个千载难逢的好时机,只不过任何补药仅对于本身体质较强的人有效,而对于那些原本身体衰弱的人,反而是成了一副毒药。所以,中国的企业若是体质良好者,自当例外,可是这些反而不会轻易去兼并外国企业,原因是“海外收购不是企业唯一的出路”。

  第五,不论是财务上的收购还是战略上的兼并,这些都不是问题的重点,问题的核心乃是在于自我的认知,也就是要能认清现实,认知现状,才不至于财务上的损失和战略上的失败。

  听听德鲁克究竟怎么说,或许可以作为中国企业兼并与收购的参考。

  收购有效成功的五大原则:

  所有成功的收购中并不是财务上的收购,而是“业务上的互补”的需要。因为只是在财务上的调动,就会失去本身的意义,最终会招致财务与业务方面的严重损失。

  为使收购工作能成功,有五个简单易行的原则。自从一百多年前JP摩根先生执行成功之后,所有收购成功人士都遵守这五大原则。

  一

  如果要想收购成功,企图收购的公司一定要从长计议,慎思熟虑;本身在收购之后能在业务上有多大贡献,而不是打算买下某公司之后能给原收购者有多少贡献;也不需要预期两家公司合并一家后集两家公司通力合作的条件是多么的诱惑动人。

  企图收购的公司所能贡献的条件可以有所不同;如管理机制、技术条件、客户资源或销售能力、渠道畅通等。但是仅凭“有钱”这个条件还不够资格进行收购。

  二

  为使业务多元化而采取的收购行动能够成功,就如同成功的多元化企业,务必要有一个共同一致的“核心业务”。合并之后两家公司要有共同一致的市场或共同一致的核心技术。就如同双方都有共同语言,具此条件才能使两家公司合并在一起。亦即用社会学的术语来说,两者之间一定要有共同一致的“文化本质”或者是至少是“气质相投”。

  三

  除非收购人士推崇所收购公司的商品,尊重其所开发的市场和客户,否则收购之后很难成功。一定要有“两厢随愿”才能合并成功。企图收购的人士如果对某一企业不尊重,或者对这一种企业以及这一家企业的产品和使用者有反感,那么原先企图收购的决定是注定错误的。

  四

  在收购完成一年之内,原收购公司一定要为被收购公司安排最高层的管理人员。如果收购人士相信能花钱买一个最高阶层的主管,在基本观念上的大错特错,收购人士一定要准备损失被收购公司的高管人员;高管人员惯于做老板, 指挥别人做事,不可能再作“部门主管”而听别人的指挥。如果被收购公司的最高主管本身就是股东,或是老板,收购人士一定会付给他大笔的财富。如果他们不觉满意就不可能留下来;如果他们是管理阶层的专业人士且无股权,他们很容易就另谋高就;重新聘任一位新最高阶级主管,简直是赌博,少有成功者。

  五

  在收购合并的第一年内,两家公司一定有大批的管理人员、最重要的人事政策。就是要让这一批人员实际上互相调升,也就是说从原来的公司调升到另一家公司,其目的是使这一批管理人员相信公司有意在人事政策上给每一个人有晋升的机会。

  这一人事政策不仅适用最高主管之下的各级主管,并且适用于年轻主管与专业人员。这一批青年才俊的工作绩效和心力贡献,对任何公司都重要。如果由于收购合并阻挡了他们的心愿和出路,他们就会“良禽择木而栖,另谋他就”。这种事件几乎成了定理,这批青年才俊很快就找到新工作,甚至比离职的最高主管还要容易。

  这五大收购有效成功的原则,确实具有重要意义。每当发生各式各样的重大收购合并时,一经媒体报道立刻就会引起被收购公司的股价大幅滑落。

  然而,在中国收购海外公司的一连串事件中,不论是企图收购人士以及即将被收购的公司、主管人员依然忽略了这收购有效成功的五大原则重要性;而决定贷款给夺标人士竞标的银行当局,也同样忽略了这些原则。但是历史法则足以提供这些人血淋淋的教训,不论是企图收购公司或是被收购公司以及贷款的银行、主管人员和投资人士,如果仅从“赚钱”的立场,而不在“业务合并”原则去考虑,不久之后,就会得到悲剧的下场。

  虽然德鲁克并没有给我们答案,或者根本就没有答案,但却给了中国大陆海外兼并的一条可能的最佳途径,最后我们要问的一个简单问题:海外收购是中大陆企业唯一的出路吗?

     4万亿,乃至6万亿贷款,吹起来一个最大的消费泡沫,那就是汽车。不管是有钱的,还是没钱的,都发现攒了多年的钱,除了汽车,在一切上涨的奢侈品面前,都是孙子。几年的亢奋,在烟消云散后,人们需要给自己疲惫的身心一个额外的、唯一能做主的礼物。失业农民工回家了,买了唯一能买起,不断降价的小型车,即是消费,也是一种农村谋生的投资。城里的小资们,当还贷利率大幅降低时,居然攒出来比原先预期多的钞票,压抑已久的消费一下膨胀起来,买一辆自己的车,开车兜风交友泡妞,实现儿时少时大学时的梦想,这个被房贷长期压抑的梦想。

     商品,就是一个水泵,确切说就是一个钱泵,一个将别人钱泵到资本家手里的钱泵。200年前,中国人用丝绸、瓷器,将欧洲强盗们辛辛苦苦从美洲抢到的白银,泵到了大清帝国。于是,欧洲列强发现了鸦片,一个绝美的钱泵,彻底抽空了大清帝国的国库,使其陷入了无限的屈辱中。

     如今,巨额的经济刺激计划,却将本已脆弱的经济体催化成了犹如吸食鸦片的躯体,对国外资本、资源、市场产生了更为强烈的依赖性。我们恍然又回到了200年前,中国的老百姓用廉价的劳动力换来了巨额的美国的纸钞。此时,美国需要选择一种商品,再把这些美钞泵回美国,那么,石油就是新的鸦片商品。

      很显然,外汇储备尽管巨额,但不如原先那样增长,外国投资不断下降,而国家的花费却在增加。如何堵住外汇流失的缺口,已然成为国家的关键。

      提高汽油价格,遏制对外消费,已然暴露出国家对外汇储备减少的忧虑。然而,人民币又不能贬值,否则,一旦引起恐慌,将引发外汇挤兑,人民币崩盘。

      但是,预计不久的将来,在美元利率的提高下,这种担忧将爆发。我们要记住,挤兑人民币,国家不怕,但挤兑外汇,恐怕国家不能变戏法了。