Archive for 2009年6月25日


现在的金融危机使得房价急剧下挫,开发商资金断裂,越来越多的开发商到达了崩盘破产的边缘,作为业内的专业人士,很多人都询问我开发商崩盘买房人自保的问题,尤其是本人说一家著名的开发商连续发不出工资即将本盘的预警后,问得人更多,为此特别说一下面对即将崩盘烂尾的情况,买房人自保需要特别注意的问题。

首先就是绝对不要退房!除非你有特别的把握可以自己拿到全部的退房款。因为按照中国的法律,你买的备了案的房子,在开发商破产的时候,是有最优先的权利的,这个权力是排在施工方的留置权和银行的抵押权之前的,但是如果你退房,你就是一般债权人了,要在银行和施工方的后面才能清偿,而实际上开发商破产的情况下,能够清偿全部银行的贷款都没有保证,你如果退房你的买房款就基本上肯定是血本无归了。

而如果你不退房,最后即使是房子建不起来,你的土地权利还在,在大城市,昂贵的是土地,同时开发商的房子达到预售的标准,至少也是盖了过半,剩下的就算你自己再建设,也不会损失太多的。在这里开发商会诱使你退房,其背景是开发商很多是搞了欺诈的一房多售以换取开发资金,以后有钱了再解除合同,这样是刑事犯罪,你退房了,他们就免责了,而且还有更加恶劣的开发商的做法是你退房他不给你钱,却把房子卖了收卖房款挪作他用。

所以我们政府的标准售房合同是很有问题的,在开发商各种违约的情况下,买房人的权利就是退房,但是楼市好房子涨价了,退房亏大了,开发商就抓住这一点拼命的缩水违约,违约条款如同虚设。而楼市惨淡,你退房就有可能开发商崩盘造成你血本无归。

这里再引申一下,你要是认为房价下跌,退掉你高价买得房子再买跌价的房子,你的风险就很大了,因为此时开发商崩盘的风险极大,你可能血本无归!而对于有人贪小便宜,为了不交营业税和契税,以换底单的方式操作,风险也是极大,且不说开发商崩盘,很大的可能就是在换备案的时候,被司法扣押,可能你会说这样几分钟的事情怎么会那么巧?那么我告诉你,是不那么巧,但是扣押你房子的人在法院和房地局做好了工作,时刻等待着,所以就那么几分钟,也是抓你没得跑。被扣押了你就惨了,人家的主张在先,马上就司法执行拍卖了,根本不按照破产清算办理,你是无法自垫破产费用申请开发商破产的。

第二个关键就是及时抢占房子,开发商崩盘,房子可能已经建好,但是还没有交给开发商,因为开发商没有给施工队结账。或者是开发商给买房人交房了,但是不着急催促入住,这里都可能欠着施工方的钱,买房人要尽快抢占房子,如果开发商交房,也不要挑剔房子质量,抓大放小尽快收房。很多人认为买房人有第一受偿权,就不着急,这是书呆子的做法,届时施工队占据你的房子,民工使用着你的房子,你得到房子必须要到法院判决清算后了,那时开发商已经不存在了,施工队把房子糟蹋得不成样子也对你没有责任,甚至他们走得时候泄愤把装修砸烂你也没有辙,因为施工队有留置权,房子内的建造的东西没有交工所有权走前属于他们的。烂尾楼清算个好几年很正常,超过十年的也不少,而你占有了房子,谁也不能赶走你。因此你一定要尽快住进去。

还有很多人认为联合很多的业主可以人多力量大,给开发商巨大的压力,但是这样的结果适得其反,因为人多了,开发商本来可以地下与你妥协的,他们由于代价太大,也不会与你妥协了,真正要联合业主的,是那些有关业主委员会的事情,必须所有业主决策才有力量的事情,还有就是按照《物权法》需要三分之二业主同意才能够进行的变更的问题(比如公共区域的设计规划变更等),除此之外应当以公开为威胁底下单独解决,你真的公开了拉了一大堆人,反而开发商没得可以怕了。

还有一点就是大家不要迷信大公司,中国的公司从来是资金短缺,房地产公司更加如此,平时就是十个坛子八个盖,而现在经济危机五个盖都没有,大公司的长袖善舞,你更加看不清楚,经常问题不是出在你买入的项目和你所在的城市,而且大公司更加能够左右政府的力量侵害你的权利。

最后就是网络签约后,买房人不交款,开发商不给签约备案,开发商害怕网签后买房人违约和退房影响开发商公开的网络数据,造成很多人的签约时是先付了款,备案有无却没有,这样的潜规则也是侵害买房人的,如果买房人懂得,应当尽量避免,而如果你认定开发商不会烂尾,你想要惩治奸商要干的事情就是交了首付的钱不签约,只要开发商敢于发售你的房子,你就要求他一房两售恶意欺诈按照消法双倍赔偿,因为他收了你的首付,开了收据,又有订购单,他敢上法庭,你就一口咬定合同已经签署了,他们备案没有把合同文本给你,不签署合同怎么能够收钱呢!这样的证据条件下法院是不敢判没有合同的,你还可以到建委投诉开发商与你签约不给合同不备案,同时开发商手里没有合同也无法追究你违约无后续付款,这就是典型的法律事实与客观事实脱离的情况。

这样的做法本人已经在06-07年在两套房子上狠搞了开发商,直到交房才签约,这样等期房的时候就没有月供了,大赚一把。后来在任志强华远裘马都买的房子时由于房价大涨,涨价后他们即使双倍返还首付款我也吃亏,所以才签约。因此对于开发商这样的不守规矩,就要有同样的奸商手段对付。而你买房时都认为开发商会烂尾,他再让你这样签约,你就不要理他了,他急着收钱会妥协的。

现在我们对于经济政策最关注的就是利率的变化,因为他直接影响股市也影响我们的房贷还款,已经深入到我们的生活的方方面面,而近来世界范围内不断的有各国联合降息的举动来挽救金融危机,降息早已经成为了大家关注的焦点。

但是我这里要说的是中国的体制下降息与外国的体制下的降息的不同,这些不同会显著的影响我们对于经济的判断,而老百姓很难明白这些名词里面的实际差异,也不知道直接发行货币和间接发行货币的区别,而热门图书《货币战争》里面也没有讲清楚这个问题,并为应当是为了需要刻意回避了这个问题。

在我们的国家,是一个金融管制的国家,其特点就是利率是国家规定的,所有银行均应当按照国家的规定的利率贷款和吸储,高于这样的利率就是高利贷,是非法和不受保护的,而我们央行调整利率,所调整的就是这个国家规定的、所有银行必须严格执行得利率。

而国际上央行是银行的银行,银行的利息是其他银行到央行取得货币的利息,而商业银行给储户多少利息,给客户贷款多少利息是各个银行根据市场情况自己决定的。

在这里大家不禁要问,这样没有限制,各个银行恶性竞争抬高利率,那么金融不就混乱了吗?但是这样的担心是没有的,因为国际上银行是会破产的,你存款不仅仅要考虑利息的高低,更主要的是你存款的安全,对于那些利息奇高的,肯定不够安全,到时候银行破产血本无归,也是大家不敢存款的,因此这是市场决定的。

但是中国的存款利息都一样,银行之间反而没有了竞争,银行业就捅死了,银行很难通过自己的经营扩大业务,市场就是不正常的,这样的政策保证了国有四大行的垄断,限制了竞争,反而产生了中国金融业特有的弊端。

同时国际上对于破产债权的赔付,也有特别的办法,对于大的储户和小储户的标准是不一样的,比如美国就是优先赔付10万美元以内的储户,这样小储户就可以放心的存款,而大企业就要选择安全的银行,这样就使得很多小银行也有发展的空间,因为他们可以给出高利息,从事一些高风险的贷款,吸引一些小客户;而大银行就给低利息,吸引大客户,从事安全的贷款,这样银行的业务就可以有变化来适应各种细分的市场。

而中国的贷款也是同样的利息,现在是允许有一定的浮动,但是这样的浮动是非常有限的,这样很多小企业风险大,就不容易获得贷款,银行不得经营水平也不易在竞争中体现。

中国的贷款基本上是浮动利率,央行利率一调整,实体经济的财务负担立刻就显现,老百姓贷款买房就有深刻的体会,这样老百姓购买房屋的月供一直处于不确定的情况下,央行的加息会有非常大的社会问题。而国外大多数的贷款是固定利率,固定利率有一个巨大的好处是很容易进行证券化,央行的利率调整,实体经济的财务负担变化不大,受影响的是炒作这些证券化的贷款的投资、投机者,直接影响到他们的债券的市场估值,但是这样风险就全部在金融系统内,我们的政策是风险转嫁给老百姓的,只有连续加息到利息高位时,我们才搞了固定利率,并且附加很多条件,又一次套牢了老百姓,中央这样的政策利益集团的利益取向特别明显。

在这样的背景下实施利率政策,对于经济的调控,效果也是截然不同的,在国外,利率降低到一定的程度,由于贷款的风险因素的存在,实际的商业贷款的利率无论你怎样降低利息,商业银行的利率也不会降低,这样利率政策实际上对于经济的调整作用就归于无效,但是这样使得商业银行的利润率加大,有效地缓解金融系统的风险,而央行虽然私人,但是他降息也是为了自己,因为商业银行破产了,它也损失,外国央行调整降低利息,实际上是降低自己的风险,与改善经济运行是无关的,因为这些央行是私有化的,所以这样的利率调整是在市场的主导下各方力量制约平衡而产生的。而在国内,由于有60%的存款为活期存款,活期存款的利息是可以忽略的,因此中国央行降低利率实际上是政策性降低整个银行业的盈利水平,所以央行不愿意降息而愿意加息,这样的利率政策实际上带有非常强烈的部门利益色彩,所以在我们地震受灾后明显有降息需求时,央行还不断地加息,尽管理由冠冕堂皇,但是大家还是评论银行的奖金要周小川得才恰当,在我们当前的体制下,这样的部门利益考虑根本没有制约的机制。

因此外国央行的利息调整,影响的是金融业内部的利润分配,金融业的利润总水平不变,对于实体经济由于是固定利率,只是影响未来的贷款;而中国的央行利率调整,是改变我们的金融业的总体利润水平的,对于实体经济的影响是要溯及既往的,实际上对于实体经济要残酷得多。所以我们调控经济的利率政策与国际上的利率政策根本不同,我们的央行也是愿意加息不愿意降息,这次迫于世界形势的降息,也是中国的幅度最有限,我们央行的政策根本就不是出于置身事外的中立立场的,但是就是有人要混淆这样的区别,掩盖自己的利益图谋,能够知道的老百姓又有几个啊!所以中国的体制问题才是关键。

最近全球都在谈论一件金融大丑闻,很不幸,它的主角就是中国。中国大陆除了拥有“两房”垃圾债券3763亿美元以外,还拥有5000多亿美国国债,看来早晚也是垃圾,即使不是垃圾也是在帮美国经济泡沫买单。两者之和超过9000亿美元。30年改革开放血汗换来的外汇家底大部分都套在里面。

而美国的此次金融危机,目前国家投入的救市的资金也就是7000多亿元,远远小于中国的9000多亿元资金,而这些资金对于中国的影响有多大呢?

首先是占国民经济的比例,9000多亿美元超过我们GDP的30%,而对于美国的经济,不到美国经济的10%,所以从对于经济影响的强度来讲,足以给中国经济远远超过美国经济的重创。

再者就是这些钱对于中国是肉烂在锅外,美国的金融问题的坏账,是本国经济问题造成的,与该资金对应的实物是在美国各个经济体之间的转移,是肉烂在锅里,而中国的这些债券的损失,就是肉烂在美国了,我们损失的金额都被美国鬼子赚走了。

最后我们再看一下这钱的数量,这款项已经是我们日本侵华战争损失的二倍,而且是美国反恐战争的几倍,可以武装几十艘航空母舰了,而我们当初发行2000亿美元的国债投资海外,就已经造成我们股市的地震了,而9000亿美元,相当于中国人均6000块人民币,一个家庭就是几万块钱,而我们有超过一半的人口一辈子的积蓄也就是这么多,这对于我们这样的国家是什么样的灾难啊。

对于我们的股市,中国一片的泡沫论,但是我们把美国的证券市场当作榜样,何尝为了中国救市,但是我们国家却为美国付出,这付出太大了,这样的做法已经不能简单地用愚蠢的错误来解释了。

在我们大肆的打击牛奶问题时,我们一贯的压制媒体攻击有关方面的做法此次得到放松,背后就应当是为了掩盖更大的问题,就如当年的扫黑,实际上是经济就业问题的恶化,我们这样的金融损失,是我们整个乳品行业的几十倍。

而对于中国这样的国际金融损失,现在只是泡沫还没有戳破,美好的憧憬还在,我们亲民的宰相还在,但是我们的大明王朝就是亡国在亲民的温宰相手里的,老百姓重视领导的好听的,但是经济的残酷对于无知的人是没有体会的,亲民不能当饭吃,从来是说得最好听做的最好看的,背后最肮脏龌龊,就如老子的大忠大奸论。

等我们泡沫破灭的那一天,老百姓的苦难开始了,中国经济的问题开始了,股市还要继续熊下去,但领导们又有一套让老百姓信服的说辞出台了。

作者08年9月写的