Archive for 2009年6月12日


地产!地产!

仅为摘录
年初受朋友之邀,一起管理一个数亿的基金,投向非常灵活,股市、楼市、过桥贷款都可以,反正就是高风险高收益的产品。。。

年初至今,对股市的收益心里越发忐忑,谨记着入行时师傅的教诲:没有弄明白怎么赚来的钱,早晚要还回去的。所以,当看不懂A股为何如此反弹有力,又看不清走向的时候,我们在2500点的时候清仓出来,守住收益,寻找其他投资途径。

面对股市的踏空,心里倒没有啥不妥,因为基本今年的收益目标是达到了,只是,资金这样闲置着是不行的,正好发现4月底以后,融资需求又开始不断的冒出来,开始接触一些融资需求的项目,基本都是一个类型:房地产商3-6个月的短期过桥贷款,简单说就是给房地产商的高利贷。

项目基本 运营模式都类似,有预售证,需要融资完成余下项目,拿出30%的房子,以市价1/3-1/2的价格打包预售给我们,签署3-6个月后的回购协议,用退房形 式本利一 起还,月利率2.5%左右;如果到时不还款,我们可以处置相关资产,当然这类项目最大的风险就是碰到烂尾楼,不然也不会有如此高的利息。

为什么是30%的房子而不是更多?一个是开发商已经开始预售了,不管售楼情况如何,下面都余下不是太多的流动资金需求,又要考虑实际的融资需要和成本; 更重要的是如果是高 比例的打包抵押,到时候退房率太高,影响楼盘形象,前段时间在北京那个的那个新闻应该就是这样的案例。打包给我们的基本都是户型最好、楼层最好、朝向最好的楼,至于为什么 ,tx们自己想吧。

近一个月在杭州这个温柔乡里天天和这些房地产老板们看项目,博弈,做决定,找相关团队运作,完全没有享受到江南的春天。。。

一如既往的看空楼市,这次项目做下来,更看空,现在的楼市已经不是小阳春,而是崩溃前夜的最后疯狂。

去年7、8月也接触过大量的类似融资项目,都是3-6月期的房地产贷款,当时的房地产商在政府收缩银根的铁钳下已经快到极限,只有通过高利贷来维持项目开发,所以出现了1 0月开始的跳水卖楼现象;万幸的是,我们英明的政府天真的认为救房地产就是救经济,结果,今年1-3月的洪水般的信贷让这些房地产商重新振作,通过低利率的票据贴现还清了 过桥贷款,极低的融资成本和楼市小阳春让大家欣喜若狂。

只是,谁会相信如此的巨额信贷增量可以维持?实际也不是,至少我和银行的朋友的交流是信贷已经开始实际收紧。

票据贴现的钱是要还的,楼在高位有价无市的情况下怎么办?项目就出来了。。。后面可能又是一轮循环,7、8月市场开始流动性变差,高息融资继续支撑,明年初有时集中信贷投放高潮。。。只是,新增信贷干嘛了,都用来回高额借款的利息了。

这轮融资做下来,终于明白为什么那么大的信贷增量实体经济基本没有起色了,房地产这块至少没有变成新增投资,而是还利息了,得到高额利息和本金的我们是不会去投资实体经济的,比如造楼开厂什么的。。。其他行业可以以此类推,估计只比房地产更差。。。钱原来都在虚拟经济中,实体经济中进去了很少。。。

以前完全没有这么微观的去想这个问题。。。一切疑惑都解开了。。。

去年11月-3月的楼市阳春可以说是刚需释放下的小阳春,现在呢?“首期推出,一日售罄80%”知道为什么了吗?融资去了,高成交,真是高成交量,但是售楼处和中介还在拼命打你电话,说是好楼都快卖完了。。。

我们常一起开玩笑说我们有原罪,因为我们的存在,推高了楼价,让开发商可以喘息,让房事疯狂,但是这样的疯狂最终会带来就是流动性一旦枯竭下的楼市崩盘,美国就是一个例子,那个时候只有跳水最狠的开发商才可以尽快回笼资金,宏观经济只有彻底的硬着陆一次才可以继续稳健发展,如美国。。。

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