Archive for 2009年1月6日


众所周知,一套“鸟笼”的价格主要是由 土地成本+建筑成本+利润+杂费 构成的。我们就以“中房江南绿苑”(位于洛阳市涧西区广文路东侧,南临瀛洲桥,经市政府批准纳入2008年经济适用住房建设计划,该项目占地115亩,总建筑面积10.6万平方米。)作为案例来点解

一、首先了解此块绿地的土地成本:http://www.lyblr.gov.cn/site_article_view.aspx?id=1028
其中第12项,土地证号08-04010715,涧西区广文路东侧,土地面积56508.7㎡,住宅、使用权类型:划拨 

二、建筑成本:http://www.lyjsjy.com/lyjsjy/content.asp?id=609
招标交易编码:41030801020022B,“中房-江南绿苑”一组团1#~3#、5#~9#楼工程,招标人 洛阳市中房地产有限责任公司,代理机构 洛阳市正弘工程造价咨询有限公司,面积(㎡) 30578,结构、层次 砖混六层(2#楼底层框架),中标单位 洛阳科智建筑安装有限公司,中标价(万元) 1950。
也就是说每平米的工程建设费:¥638 

三、开发商利润:目前均价¥1750/平,外加¥142/平的暖气初装费(不包括暖气片等)+煤气初装费3K多+暖气表2K多(还要2年一换)+2%契税(省政府规定免收经济适用房的契税啊,上访后,不知有啥商量余地没,各种接入费都不应收的,参看《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》)。实际均价¥1950/㎡左右。 

四、拆迁补偿费(此案例几乎等于无偿,因为是自留绿地)、勘察设计和前期工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为基础,分别控制在2%和3%(《国家计委、建设部颁布经济适用住房价格管理办法》)设计、消防、绿化等这里多给它算些,姑且均摊到住宅售价里面¥100/㎡

那么我们可以知道开发商的利润是1950-1750*2%-638-100=1177/㎡。我们换句话讲,经济适用房这款产品,开发商的利润在160%左右!算出来很有特色·~

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曾瀞漪:您谈到中国可以印钞票,它是一个什么样的概念?对于解决目前中国的经济难题来说,它有一些什么样的做法?有什么作用?

谢国忠:中国现在面临的问题就是说一个出口转内销的事儿,就是说过去都是我们扩大生产,然后卖给外国人,外国人借钱买我们的东西,然后我们钱赚来了之后就是再扩大、再生产,就是这样一个循环的过程。

那边现在没钱了、不借钱了,所以这个东西卖给谁的事,接下来就得卖给中国人,但中国人没有钱,为什么中国人造的东西中国人买不起呢?这个牵扯到了就是一个财富分配跟一个收入分配的问题,所以中国经济的核心问题,不是利息高低的问题,很多人认为减息就能解决中国问题,这是非常大的错误,中国的经济的问题是一个分配的问题,不是一个利息的问题。

所以我刚刚说到这个印钞票,就是说你降息的话是不是让人举债,没钱了怎么会去借钱呢?所以这个也是不现实的一件事儿,所以你降息不如印钞票给大家花,这个作用还大一点,这个我是对政策的比较,所以中国还有很多的政策可以做。

第一个就是财富的话,财富都在政府手里,你看上市股票大部分都在政府手里,第一个能做的事就是政府把这个股票拿出来分给老百姓,你分给老百姓之后,老百姓就有这个钱了之后,他就可能去买房子、消费,这个经济自己就转起来了,这个也是一个很简单的事,藏富于民,这是天经地义的事。

所以这件事有那么难吗?有那么难吗?跟每个人说的话,都会说不可能,他觉得这个为什么不可能的事政府不会做的,为什么政府不会做呢?政府也爱钱,所以这个事情更要命的是,政府要钱干吗?是吧?政府要钱干吗?政府是靠征税来维持的,不需要积累那么多财富放在那边。

我觉得就是中国的话,还是有很多牌可以打,不像美国所有的人借钱都借到这边了,家庭、公司、国家,都借钱借的很多,所以这个国家要回来的话,是要花很久的。中国现在这个家庭的负债率都还相对低,因为他本来就收入低,他也不敢,中国人也不敢借钱,政府的负债率也是相对比较低,而且有那么多资产,就是企业的负债率高。

那个企业的负债率那么高,就是希望别人来买他的东西,但是老百姓没钱,所以形成这样一个对峙,所以经济就出现问题了。所以你得解决这个矛盾,不解决这个矛盾的话,中国的经济要回来是很难的,你光靠财政刺激,说我们再多造公路、多造桥梁,你这个漏到老百姓手里的话有多少钱啊?是吧?

曾瀞漪:是。

谢国忠:所以最终这个老百姓手里,你造一条路、造一座桥的话,最终有多少钱是会跑到老百姓手里,是仔细考虑的一件事,你(不如)把钱全都分给老百姓花,你花之后的话,他服务业就起来以后的话,所以相比之下到底哪一个更有利?

曾瀞漪:更直接一些。

谢国忠:是。