新浪网:我们问下郎教授,08年奥运会的概念,对全国大小城市的地产经济是否有影响呢?

  郎咸平:把奥运会看做是这么一个重要的投资地位这是不对的,你既然做房地产,就要做一个房地产成本效益的事,目前真正的问题是你地产商你理解不理解你所处的风险多少。

  目前按照我今天讲的这个内容显示,目前房价标高的原因不是因为我们这个社会经济增长过高或者是老百姓更富裕而带来地产的发展,不是的。而是由于投资环境恶化,大家都去投资,硬是把钱拿出来所形成的虚拟资金,造成楼市泡沫。在这种虚拟资金打入楼市的结果,就是迅速的拉高房价,在深圳短短几个月内可以翻一番。拉完的结果呢?也会使其他二、三线城市的房子同样水涨船高。那下一步是什么呢?一个必然就是有行无市,那么这种有行无市的现象已经成为各地普遍的现象,那么在这种高价房有衡无视的情况下,还有政府的宏观调控依然会更加严厉地控制资金,那么这点大家就要注意了,必然会增加地产商的风险。

  要是下步没有走这规划,你千万不要提概念,什么奥运概念,或者是海峡西岸经济大发展概念,你不要提概念。你应该非常务实脚踏实地地分析一下你有没有能力来应付计算到到的危机。因为需求是虚拟资金,有什么特色呢?它飘忽不定,来无影去无踪,这不可靠。你自己自身的财务经营状况也受到宏观调控的制约,而且宏观调控势必更加严格,这是可以理解的。

  我举个例子,现在卖房子要求要有封顶状态,假设要是要求更多呢?要全部完工形成商品房才能卖,那你不是把资金都搭上了吗?那不是更增加了风险吗?

  还有,你囤积土地越多,是不是风险越大,你资金拉得越大,越脱空,所以你应该从自己的财务经营状况作出一个最好的判断,这才是一个成熟的企业家所要做的事情,而不是靠概念。

  新浪网:郎教授刚才也说过,福建刚好处长三角和珠三角之间,整个发展布局处在一个比较微妙的态势。现在新提出建设海峡西岸经济区这个概念,明年对福建来说也是很重要的一年,您是台湾人应该也有经验,您觉得福建现在的发展面临一个什么样的机遇?

  郎咸平:我很愿意回答这个问题,说到海峡西岸的经济建设,我倒觉得可以谈一个更重要的问题,那就是地方政府要不要贯彻实施它的基本精神,胡锦涛书记的十七大报告很清楚,“公正、公平”为纲,同时党章也提得很清楚,以人为本,科学发展观以及和谐社会,那么在这里当着各位媒体的面,我想用我个人理解来对党的路线做一个诠释。什么叫以人为本?那么请问各位电视机前的观众朋友,我们就是生活在自然环境和社会环境之下,因此我理解的所谓科学发展观就是给我们老百姓提供一个适合人居的自然环境叫做科学发展观。什么是和谐社会?就是给老百姓提供一个适合人居的社会环境。那么这就是我理解的胡锦涛书记提出的思想。如果这些党的方针,福建省所谓的海峡西岸的开发的模式就要受市场保护,我们不能再以福建的GDP增长率来作为成功的标准,不是的。而是要以什么呢?我认为应该按“公平、公正”的理念,什么意思呢?我认为要给老百姓提供最适合人居的自然环境和社会环境这才是我们第一个要做的事情。那什么叫“公平、公正”呢?我们判断GDP是否成功已经不能用过去的GDP来衡量,而要用什么来衡量呢?就是我们老百姓住的权利有没有?看病的权利有没有?上学的权利有没有?退休的权利有没有?你有没有办法给我们提供一个上学环境、住房环境、看病的环境以及一个退休的环境。

  这些和GDP没有关系吗?当然有关系。这不是以GDG为纲,而是以“公平、公正”为纲,给每一个福建老百姓都提供这么一个社会,我想这才是贯彻党的精神最重要的目标和方向。这里我想以一个学者的身份来谈作为海峡西岸的开发模式,我认为我所期待的福建省是曾经被所谓长三角以及珠三角所夹击的经济衰退的这样一个城市。作为一个省份提供一个所谓的新思维,你可以超越珠三角,超过长三角,怎么超越?那就是你可以成为中国第一个或者少数几个能够让这儿的老百姓生活在最公平、公正的环境里面,包括自然环境和社会环境。以这个为海峡西岸经济发展的目标,才是创造力,是商业化,而且完全符合十七大的精神。

  新浪网:做大做强是任何一个品牌企业都希望的,福建现在很多企业都做得比较大,特别是房地产这块的企业,我们现在跟房地产企业也走得比较近,这也是我们比较认同的一个主要部分。那您觉得福建本土的房地产企业应该如何做大做强呢?

  郎咸平:我从2003年开始,我觉得中国企业不应该做大做强,既然今天你问我这个问题,我趁这个机会我再提一下,我认为今天中国的企业已经不是你要不要做大做强的问题了,今天中国企业也不再是国营企业或者民营企业谁比较有效率的问题了。

  在2007年底的今天,我想透过福州的媒体告诉大家一句话,今天中国企业的危机是国企没效率,民企包括房地产商也是没效率。在国际化的浪潮之下,有可能受到被淘汰的危机,所以今天最大的危机是我们企业在国内能不能你守得住,出得去,你不要谈做大做强的问题,你能不能把自己守得住,出得去的问题先解决,这比什么都重要。

  那么这个危机对你刚才所提的地产业不是很明显,因为地产是中国的一个特色行业,国外的具有规模的地产公司并没有在国内形成竞争态势,也没有形成足够的压力。但是其他的产业你会发现其他任何各行各业尤其是制造业,我们的制造业正处于这个局面,也就是说不论你是谁,不论你处于哪一种制造业,你在福建也好、福州也好、厦门也好,还是其他地方也好,你的日子一定是一天比一天地难过,而且明年会比今年更糟糕,这就是我刚才讲的,中国企业普遍面临困境。那么我们很多资料显示现在经济是过热吗?不是的,所谓的过热、过冷只是一些部门的过热、过冷。什么部门呢?就是与地方政府过去所推动建设有关的部门是过冷的,比如钢铁、水泥、房地产啊、或者政绩工程、形象工程这是过热,其他的部门过冷,所以过冷的部门目前的问题如何提升效率,在国内守得住,要出得其这才是我们目前存在的关键,因此你不要做大做强,而是要想我要提高企业经营效率,缩减成本,我觉得这个更重要。

  地产也是一样的,地产我给你举个例子,地产的本质是什么?你说一个好的地产商,应该是以什么标准来衡量它呢?是以盖的楼盘吗?是以参展率有多高吗?不是的,我们以香港为例,香港有四大地产商是有名的,“四大天王”,包括李嘉诚的长江实业,李兆基的制造业,郭鹤年的嘉里集团,还有郭炳湘兄弟的新鸿基等,这些公司都比整个华南一些地产企业大。这么大的公司,他们为什么能做到。

  我呼吁福州的老百姓,福建的老百姓要注意,不是要做大做强,而是要把风险控制好。经过时间的积累,一个风险管理做得好的公司自然而然可以做大,但是目标就不是做大做强,而是把风险管理好。我给你一个数据,这“四大天王”在香港,香港的楼市比我们这边好吧,香港的信用体系比我们这边健全吧,这么好的外在环境之下,这些公司比国内一般地产企业要大上一百倍,照理来讲他们应该更有能力来承担风险,那么我想请我们福州市的地产商来想想,资本负债比例你是多少?你自己清楚,也就是负债除以总资本,不是总资产。四大天王是多少,我告诉你,四大天王是20%,那么你们是多少?你们远远超过这个数字。人家在这么好的外在环境之下,这么大还这么谨慎小心。

  那么我再给你一个数据,总资产里面现金占总资产的比例有多少,你手上有的现金。香港的四大天王这20年来平均保有5%到15%左右的现金,也就是这么大部分的总资产是现金所保有,为什么,风险管理。

  那么福州地产界的各位想想,你们的现金保有是多少?你这样比较一下,你才会发现你这一企业所以做得这么大,都是因为精益求精,一步一脚印做得稳,十年、二十年、三十年、五十年之后你才会做得这么大,这是成功的关键。你不要想说你一步想做到新鸿基,根本不可能,你想这样做的话可能就会倒闭。更有趣的是哪里呢?他们的财务指标之类似让我感到震惊。他们的资本负债比例不是平均的20%,而是每一家都是20%,为什么这么类似?因为只有这样的风险管理才能让你走得远,才能做得大。如果不是20%呢?是50%、60%呢?那可能早就倒闭了。像这个风险指标的类似性我觉得可以给我们一个非常好的参考。只有这种风险管理才是真正做大做强的基础。

  新浪网:房地产的发展是离不开投资的,在目前国内的模式,那现在很多老百姓都在投资股市或者投资房市,您能不能给大家指明一个方向。

  郎咸平:我当然是不想把自己变成股评家或者是卖什么股市、卖什么楼盘,什么再进去什么再进来。但是你既然问这个问题,我很愿意在理论盲从的给大家做个讨论。我的观点很清楚,就是我们所有股市泡沫、楼市泡沫主要的原因是由于我们的引商环境的急速恶化,很多企业家把应该投资而不投资的钱投到炒股去了,所以造成股市的泡沫。

  不是因为这个社会的流动性过剩而造成的泡沫,而是因为经营投资环境更差了才造成泡沫。那么这种现象很值得我们注意,如果这种泡沫的炒作是由于这种不可捉摸的资金,就是我们所谓的虚拟资金,是非常危险的。我们知道水闸的水拉得快,因为虚拟资金进来了,对一些高级楼盘一炒就拉得快,一拉你其他二三线城市就跟着水涨船高了,形成有行无市。这资金一倒,再倒到别的城市去再炒一盘,这样全国各地无一幸免于难。

  虚拟资金来了以后就是一片洗劫,一来以后我们一般小老百姓就再也买不起房子。并不是因为经济情况更好了,大家更富裕了导致房价上涨,不是的,而是因为经济环境更差了,环境更不好了,大家不想做正事投资了,养鸡的不养了,养鸭的不养了,造成了鸡价的上升,鸭价的上升。觉得这样的炒作没什么意思,为什么呢?因为利润太薄,炒股炒楼的多好啊。这是目前的状况,在这种环境之下,我希望各位朋友,各位炒房的同胞们,都理解一下,如果这些现象是我所讲的现象造成的话,那也就是说你投资进去,你是投资在一个风险非常大的火山口上,万一爆破的话,你所承受的损失是不能承受的。

  各位观众朋友们,我给各位提个建议,按照其他国家或者其他地区的股市跟楼市的现象,你们可以做个参考,楼价如果在某个地区是直涨不跌,那就是危机。因为楼价有个特性,涨了跌是正常的,把后面的因素释放出来,如果它不跌呢?那这后面的因素就不会释放,不释放怎么办呢?就会加速度积累,一旦积累到某个高度,有行无市了就会突然爆破,有行无市情况下,房价就会猛跌。

  按照我这个理念你们去看看,你们所处的城市里,是不是有行无市,是不是房价一直在上升,如果是的话我就不知道该怎么做了。

  那么股价现象我也请大家注意一下,你不要看是不是过去一片红,或者是不是一片绿,这都不是正确的理解。我对股价的理解这么看,如果一开盘以后没有多久就是直线下跌,到了下午或者后段时间最终可能涨了1%或者2%,如果这种现象不断在股市里面出现你们就要警惕了。这代表你的资金已经开始动了,懂吗?这所谓的虚拟资金已经开始动了,你已经冲击了股市。当然了,我只是把我这种国际上其他国家所发生的现象给你们做个总结,你们自己按照我讲的理论去观察一下是不是这回事,我相信观众朋友都是很聪明的。

  新浪网:现在的房价刚才也讲了各地都涨得很快,福建也是,包括福州、厦门。

  郎咸平:GDP可以进入三甲,要是房价进入三甲那就很可悲了。

  新浪网:我们现在十七大不是提出构建和谐社会,那如何使房地产持续发展和房价和平共处,这方面应该怎么来协调?

  郎咸平:大家要注意一件事,我觉得这个问题非常好,这个问题不单是你会提出这个问题,而且我相信业者包括福州所有的老百姓都会提出类似的问题,到底一个产业包括房地产如何稳定发展。

  我这么看问题,你不要把房地产业拿出来放在经济现象之前谈,这是不对的,如果你这个地区想靠房地产业的稳定发展而带动地区发展的话,那我告诉你一个结论,到时候房价一定飙升100%。这个地区会因为房价过高而更不能发展,因为房地产有它的一个特殊的特性,那就是一个滞后性。

  什么叫滞后性?这个道理很简单,这个道理一讲大家都懂的。为什么一个城市一定会有个中心,比如说交通中心、政治中心,军事中心,它有一个原因形成一批人居住在一起。那么聚集之后才产生一个城市,城市出来之后呢?有了经济活动之后呢,你才需要住更好的房子,所以房地产在城市发展来看一定是个滞后产业,这是一定的,一定是经济越好了,赚了更多的钱,我才想住越好的房子,才需要住更好的房子,才需要豪华的房子。

  要了解这种状况,我发现福建很多城市刚好相反,把房价走在前面,而且是越高的房价越放到前面,这跟我前面讲的房地产的特性是相反的,而且是违背的,那么这种现象就不是一个正常的现象。在这种现象的误导之下,会使得我们很多地方把房地产业当做主流业来看,甚至希望通过房地产的稳定发展来维持经济的稳定。这是错误的。我们地方政府该做的事情应该是维持一个稳定的经济发展,它的施政方针要使老百姓过得更富裕,老百姓都要有房住,都要有学上,或者看得起病人,退得起休。

  一个富裕的社会会慢慢地成长,成长之后,房地产会根据经济的需求而逐渐改善。也就是说你过去住些一室一厅的房子,以后会住比较好的,以后会更好一点的,那么过个十年二十年才会有豪华大厦出来。那你觉得现在是这种情况吗?

  你们是不是这种现象?你们有没有发现一来到福州的最深刻印象就是你们这里的楼房好豪华哦。等你经济发展好了,你们都比我清楚了,你们觉得现在这种现象正常吗?所以现在的本质就是你要搞清楚到底房地产在福州应该扮演什么样的角色?如果这个地区发展能够把房地产做清楚,作为老百姓生活水平要到他的所到的一定水平之后,你再配合建立某种楼盘,更富裕之后再搞好的楼盘,再富裕以后再搞豪华住房来得及,这才是其他很多国家该做的事。很多地方是相反的,相反就很危险,到相反就会发现。你们这群记者朋友你们都很年轻,你们哪一个人可以买得起房,如果你们都买得起房,你们应该是我们这个社会的白领精英了,如果连你们都买不起房,那其他人怎么办?

  所以当你对房地产产生这种错误的误导之后,已经完全违反了马克思主义和谐社会的精神,是不可能和谐的。你们采访完回去买得起房,你心里就爽了。所以我这里讲对房产的概念你们一定要个全新的认识,房地产就是一个滞后产业,经济发展到什么阶段该做什么房子,这是一定的。按照经济规律,我们今天的房地产业的问题就是倒戈为赢,把结果放成现象,这是错的。所以为什么今天看你们面相,每一个人都不大高兴,每一个人都面色凝重,我讲到挺好笑的话还会笑一笑,如果我讲的不好笑的话一个个都板着脸。你想过为什么吗?你心里苦闷吗,你不知道何去何从。你甚至不知道怎么结婚,结婚买得起房吗?要不要生小孩呢?上学怎么办?要是生病了看病怎么办?退休了退休金怎么办?每一个生活的细节都困扰着每一个人。所以你们是不快乐的,所以你们板着脸都瞪着我。(笑)理解我的意思吗?

  新浪网:您一直强调宏观调控的执行力度不够,据央行的统计数字是不是宏观调控起到了一定的作用?

  郎咸平:我刚才讲了,我们房价的起因是什么?那就是第一笔虚拟资金就是由于投资引商环境的恶化,企业家把应该投资而不投资的钱统统投进楼市,他们买什么房子呢?买高档的商品房,迅速拉上来,拉上来以后其他二三线城市的房子迅速水涨船高,造成有行无市。

  那么这种有行无市的现象基本上是由于虚拟资金造成的。我们的宏观调控会产生什么问题?就是虚拟资金第一笔就是企业家应该投资而不投资的钱进入股市、楼市。

  第二笔就是在这些腐败的贪官污吏的腐败款进入楼市、股市。这两笔资金最重要。第三笔是国际热钱。第四笔是我们小老百姓的储蓄款。今天所有的宏观调控政策都是针对第三项跟第四项资金,从来没有针对第一项或者第二项。什么叫第三项资金?比如说外国人受到购买房子的限制,这是针对第三项。第四项比如第二套房贷问题,那是第四项资金,所以宏观调控为什么不能调控好呢?因为宏观调控目标所选定的对象是第三笔资金跟第四笔资金。

  它们是最不重要的两种。最重要的是什么呢?第一种跟第二种虚拟资金你没有针对它,就是有也没有针对它,所以它到处乱窜到处乱跑,它打到哪里,哪里就泡沫。刚才我也说过了,打福州来,高价房一买了以后,其他房子水涨船高,你们这边购买力不足,必然形成有行无市。这正是跟经济规律相反,就是因为宏观调控调的对象不是对的。

  我再讲一句话,宏观调控重要不重要?非常重要。我认为中央政府的宏观调控思维是正确的,而且要有宏观调控,不能没有,只是我们执行单位执行错误,走到第三项第四项之间的这条路,而造成我刚才讲的有行无市,楼价居高不下的现象。

  新浪网:郎教授请问一下,有人把您比喻成唐吉诃德式的人物,您是怎么看的呢?

  郎咸平:我倒不是把自己看成是唐吉诃德,我在2002年的时候很多媒体问过我,你会不会觉得自己是唐吉诃德?其实我不这么觉得,为什么?我个人的亲身经历,我们的政府对于像我这样学者所提的意见他虽然接受,他们会认真地听我的演讲,正努力的应对,只是政府机构有时候略带官僚体制,推动起来很不容易。所以这点我个人表示理解。所以今天不是说唐吉诃德精神,而是什么?而是中央政府和我里面所讲的百姓的欲望,百姓的期望一个良性互动,我们托我的口以及我的影响力,把大家的想法浓缩成最简单的精确道理,透过我们的媒体来传播,这是良性互动不是唐吉诃德。