异常火暴的房地产市场已经成为社会的焦点。今年以来,各地楼市涨声一片,在连续几年保持大幅增长后,房地产泡沫已经逐渐显现。上周,在2007中国(海西)蓝筹地产年会暨房地产海西战略高峰论坛上,世界著名经济学家郎咸平(郎咸平博客,郎咸平新闻,郎咸平说吧)就中国房地产市场的本质问题指出,所谓的楼市泡沫是由供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度的共同作用导致的。
  要真正解决楼市的这一系列问题,必须要打造好的投资营商环境,改变传统的“以GDP为纲”的理念,只有更重视“公正公平”、“以民为本”,才能营造一个正常的经济环境体系,保证楼市健康、有序、持久的发展。 

  楼市供求双方存在失衡

  对于今年以来特别显著的房价、股价暴涨现象,专家学者众说不一,有人认为是“流动性过剩”,有人认为是“人民币加速升值”造成的。郎咸平则不同意这些观点。他认为流动性过剩可以通过宏观调控来解决,但现实却是越调控楼价越涨。那么是什么导致楼价的一路高涨?郎咸平一语道破其中的“天机”:供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度同时存在,就像两个怪兽扭曲在一起,导致房价一路高涨,真正想买房的百姓却越来越买不起房子。

  关于供给面市场化严重不足,郎咸平提出了值得关注的三大因素。一是地产特有的两大核心资源,即地产开发权和银行信贷权,都掌控在地方政府手中,存在着“寻租”的可能;其次,地产特有的长流政管理,大大小小的环节造成很大的“寻租”空间,拉升产业成本;另外,再加上个别地方政府热衷于透过竞价实现高价卖地,地价飞涨。在这些因素的作用下,房价的上涨不足为奇。

  而在需求面上,则是“标准的市场化严重过度”。根据所做研究,郎咸平将购买地产的资金按重要性分成四类。第一类最重要的资金是由于近两年来投资营商环境的急速恶化,很多企业家把本该继续投资的钱挤压出来打入楼市;第二类是 黑色收入;第三类是国际热钱;第四类才是百姓的储蓄款。这四类资金汇集成的“虚拟资金”,具有不可监管、不可控制、不可预测的特点,一旦大量涌入楼市,房价就会立刻失控、迅速攀升。到处流窜的虚拟资金就是推高房价的主要因素,也是如此高房价之下却还有人买房的原因。

  二元经济导致调控不利

  近两年国家出台了一系列宏观调控措施控制房价,但收效甚微,针对房价越调越高的怪现象,一向犀利的郎咸平毫不客气地指出,宏观调控的思想是绝对正确的,但执行层面的执行却是错的,错在把泡沫现象当成流动性过度的结果,“我的诊断是泡沫现象基本来自投资环境的急速恶化”。他认为,国家的房贷政策基本是打击第三、四类的虚拟资金,对最重要的第一、二类虚拟资金并没有切实有力的法子;而且提高利率这一主要的手段,会提高社会的金融风险,打击已经恶化的投资营商环境,使企业家不愿意继续投资实业,挤压出更多的虚拟资金进入楼市,楼市泡沫依然存在。

  郎咸平还提到,如果地方政府都拿卖地的钱大量投入地方建设,就把社会的有限资源误导到与建设有关的部门,这就会产生“二元经济体系”,造成经济过热和过冷同时存在。“在这种二元经济之下会产生一连串严重的问题。第一就是二元经济必然使得宏调进一步失效,第二一定会导致民生和必需品价格飞涨,从而产生通货膨胀。”如地产、水泥、钢铁、政绩工程、银行等过热部门,不会因为利率的提高就不搞地方建设,可以照样大量借钱;而像民营企业这样的过冷部门就遭殃了,企业家积极性受到打击,就会有更多的虚拟资金进入楼市,房价就降不下来,而资金短缺、产品收缩,也将最终导致全面通货膨胀。

  公正公平确保楼市发展

  要解决当前房地产市场所面临的问题,郎咸平开出了一个药方,必须让虚拟资金回到它应该去的地方,这就要把投资营商环境治理好。改变以往传统的“以GDP为纲”的政绩评价标准,要更重视“公正公平”,以民为本。地方政府要提供一个服务性的平台,把老百姓的权利当作最终目标来抓,使百姓住得起房、上得起学、退得起休、看得起病,确保行政效率、司法公正和公安公正,给企业家一个干净、公正、公平的环境。

  “要想使宏观调控发挥作用抑制房价的快速上涨,仅仅通过金融货币政策的调控是不行的。”郎咸平认为,对于有经济能力的人,通过市场化方式进行高档房消费;而要解决买不起房的问题,就要建好廉租房、低价房等相关配套。他同时强调, 要拓宽投资渠道,引导资金从过热的投资领域流向新的投资领域。

  对于今年12月1日限制外资的政策将正式开始实行,郎咸平认为此举固然会把国际热钱虚拟资金挤压出资本市场,但限制不等于全盘拒绝,重要的是要有驾驭和操纵外资的能力。“农民都知道,在打开水闸前得先挖沟渠,否则洪水泛滥,就把我们的良田美地淹没了。”他以农民灌溉为例,说明引进的外资必须服从于一个严刑峻法的法制化的游戏规则,这就要加强立法和执行,确保内资企业在一个干净、公平、公正的营商环境下,在符合游戏规则的条件下和外资竞争。