35平米的小户型,1400元/平,各种税费保险,1000,总价50000,使用年限:未知(设70年,即可使用70年,因无法确定70年后是否须交纳土地使用费用和房子是否仍能使用),70年后房屋无残值(注意这句话,无残值),真了不起,大家知道为什么使用年限是70年,而不是60年、50年或者80年呢?
  
  假设一:一次性付款
  
  静态分析:自有资金,资金成本为银行存款利息2%。出租70年。
  A=50000/(P/A,2%,70)=50000/37.4986=1333.4/年=111/月
  就是说,你每月的租金收入不低于111元就可投资。
  
  动态分析:自有资金,由于资金成本随利息变动而变动,设70年内加权平均存款利息为5%。
  A=50000/(P/A,5%,70)=50000/19.3427=2585/年=216/月
  就是说,你每月的租金收入不低于216元就可投资。(之所以取5%。主要是考虑,我国在过去近十年的加权(以时间长短为权重)平均存款利率为5%左右)
  
  除此之外你还要考虑什么呢?因为你是一次性付款,相对就简单得很,只要考虑你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可,即可能的维修费用,每个月或每年开飞机去收租的费用和开销等。
  
  怎么来解读这一案例呢?简单的说,不管是自住还是出租,就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢?动态来看就是216。如果是100万的房子,就是4320/月。我不知道这租金是贵还是便宜了,也就相当于中等收入的月工资吧。
  
  假设二:总价50000,使用年限:70年,3成(15000)自有资金,7成(35000)贷款,贷款20年。
  
  静态分析:自有资金,资金成本为银行存款利息2%,贴现率以银行存款利率计,贷款利率是5%。等额还款法,则月还款需231元,年还款需2772。
  还款年金现值:P=2772*(P/A,2%,20)=2772*16.3514=45326
  
  A=(15000+45326)/(P/A,2%,70)=60326/37.4986=1609/年=134/月
  就是说,你每月的租金收入不低于134元就可投资。
  
  动态分析:自有资金,由于资金成本随利息变动而变动,设70年内加权平均存款利息为5%,20年内加权平均贷款利息8%。等额还款法,则月还款需293元,年还款需3516。
  还款年金现值:P=3516*(P/A,5%,20)=3516*12.4622=43817
  
  A=(15000+43817)/(P/A,5%,70)=58817/19.3427=3041/年=253.4/月
  就是说,你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。
  
  也来解读这一假设:这就是说你通过分期贷款的方式,如果所有初始条件都不变的情况下(即存贷款利率都不变,没有通货膨胀),你的租金(或收益)变成了134元。如果发生变化的话,你的租金(或收益)就变成了253.4元。
  
  大家可以发现,贷款的话要比一次性付款的话成本要高,静态的高13元,动态的高37.4元。为什么会高呢?说白了,多出来的钱你替银行打工了。
  
  现在整体来看:一套一百万元的房子(现在上海的房子至少是这个价),按假设二,每月租金就是5068元。换句话说,你为了住这套房子,每月的现金流出是5068元(不计算装修、物业管理等各种费用)。【一般我们的收益率要高于存款利率,用存款利率作为贴现率主要为了计算方便,实际上低估了,买方的朋友每个月真正的租金支出实际上要高,要高于5068元。在我国,利率就是无风险收益率。】
  
  且不考虑上海人均的收入水平和可支配收入(说明一点,收入和可用于流出的现金是两个概念),大家可以回头看看,你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的房子吗?你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢?【比方说,你用来买房的100万中,30万自有存款,70万贷款,自有存款的成本就是原本你每年应得的银行存款利息(叫作机会成本:即你为了获取某种收益而必须让渡的那部分收益),贷款的成本就是你的贷款利息。讲到这,买期房的朋友应该发现,由于自己付款和收房将近有1年半的时间,其实房产商把一部分的资金成本转嫁到了你身上(30*2%+70*5%)*1.5=6.15万,这就是现房和期房的区别】
  
  这个案例主要是财务知识,其实我简化了资金成本和贴现率,因为完全按照投资学来测定资金成本和贴现率的话,太复杂了,而且这些书都是老外写的,即便算出来了,也不能完全符合中国情况。【银行计算你的月供用的是月利率,而不是年利率,而且我在计算月收益率的时候,没有计算装修、入住费、维修基金等前期一次性投入(学财务的知道,固定资产大修发生的费用是可追加固定资产原值的),也没有追加物业管理费(因为每个小区的物业管理费率是不同的),最终的结果5068元是偏小的;我用的贴现率和资金成本用的是我国过去十年的平均值,但70年未来是否是那样,还要事实证明,有10%的误差是正常的】
  
  好了我们基本上把房地产投资中的财务和投资问题说清楚了,这代表的是理性的一面。但为什么还有人在高价买入呢?
  
  下面我们就来分析非理性的一面。
  
  经济学有个基本概念,就是“经济人”基本假设,就是人是理性的,人是自利的。所有成熟的经济学都是以这为基础,这也就解释了为什么有时候经济学会失真的原因。因为我们周边的人不都全是理性的。一种本来就是感性的,他们喜欢凑热闹,喜欢起蓬头,喜欢人云亦云,喜欢随大流,典型的上海人。还有一种就是无知者无畏,这帮人上海话叫愣头青,喜欢到处乱撞,有时候也能成功,上海人说这叫傻人又傻福。还有一种就是赌性特别重的,好像林语堂就描述过中国人是最有赌性的民族,反正有50%的机会,不成功便成仁,老子20年后又是一条好汉,所以中国杀身成仁的特别多。
  
  我以前有个同事,月薪2000多块,最近就敢炒一套100万的房子,我不敢说他是哪一种。反正我是挺佩服的,我就不敢。
  
  还有就是介于理性与非理性之间的。比如说,一个小伙子,要和自己心爱的人结婚,女孩明说了,没房子就免谈,小伙子明知道一套100万的房子其实只值50万,但为了和自己心爱的人结婚,他愿意出50万的溢价,这就叫做爱情溢价,说明他们这段时间的感情值50万。其实这和女孩子通过是不是愿意为自己花钱考察男孩子是不是爱自己是一回事。
  
  还有,中国人的心理很怪的。虽然,因为我是中国人,我能理解,但外国人就不理解了。以前,农民为了吃饭和传宗接代把自己固定在土地上,生怕失去自己的土地;现在,城里人为了吃饭、传宗接代和房子把自己固定在每月几千块钱的工资上,生怕失了着落,自己却守着面值100万的大钞。
  
  现在突然回想起林语堂的《中国人》,越想越想笑;再想想钱钟书的《围城》,也是越想越觉得可笑。
  
  再看看上海的楼市,也是越看越想笑,就像看戏一样(滑稽戏?或者说是在看马路上骗子在骗路人,结果有个傻瓜老外——谢国忠去揭穿骗局,引得骗子和路人西瓜皮和烂香蕉伺候,哈哈哈哈,笑死我了)。