黄金周的第一天,一身休闲打扮的经济学专家易宪容出现在山东泉城,他操着一口浓重江西口音的普通话开始了“城市——观点论坛济南行”的演讲。从富有激情的话语中不难看出,他没有受到一些人的“嘲讽”、“痛恨”的影响,继续着他挑战房价的“士气”。

  “房价大涨是开发商、银行与地方政府的希望。一个市场一旦真正进入平民化阶段,成为大多数人的市场,那么这个市场的繁荣与发展才会真正到来。而目前却是大多数老百姓都买不起房子。”

  易宪容认为,以北京目前上涨的房价来看,80%以上的民众的确没有能力进入这个市场。能够进入这个市场的,或是通过银行金融杠杆的炒房者,或是购买房子不要承担其成本的少数人。而判断房价的高与低应该有三个标准,一是房价跟居民的可支配收入之比,应该保持在3到6倍才是正常的;二是个人的按揭贷款与每月收入之比,不能超过35%;三是家庭为购房而体现的总负债率不能超过50%。我国的房价已远远超过这三个标准,如此下去,大量资金拥进市场,只会增加炒作,带来大量泡沫,更带来金融危机。

  一直提倡加息的易宪容对于央行上调贷款利率的决定拍手称快。他说:“我的一个基本判断就是,2004年加了0.27%,这次也是加了0.27%,加的不多。比如贷款100万元,做30年按揭,全部加起来一个月多交的不足100块钱。但是它已经向市场发出了一个信号,两年来政府对房地产市场做出的宏观调控并没有收到太明显的效果,本次加息可能是宏观调控新的开始。”

  他表示,加息所带来的影响并不在于目前价格变化的结果,更重要的是将左右企业与个人对未来的预期。

  当前的房地产市场有一个问题应引起全社会的关注,房地产商都在搞短期行为,做一个项目,不管后期怎么样,也不管这个项目的拼盘怎么做,把钱拿到手就跑掉了。这对企业的后续发展是不负责任的,对整个行业的发展也是不利的。

  易宪容表示,从持续稳定发展来讲,房地产业面临着一大基本问题,就是宏观调控问题。不久前有开发商跟我说,“宏观调控不会有了”,我就跟他说,要根据经济规律来决定是否应进行宏观调控。宏观调控实际上是把失去控制的房地产市场重新拉上正轨的一种手段。宏观调控可能让你近期的收入减少,但从长远看,这才是企业的生存之道、发展之途。

  “对于目前北京及国内其他城市的房价到底上涨了多少?各部门发布的信息相当混乱,让民众无所适从。我认为国家统计局的数据是准确的。”易宪容分析,从国家统计局的数据来看,一是2005年以来房地产空置率快速上涨;二是房地产个人消费信贷快速下降。尽管这里有居民住房消费贷款提前还款与房地产投机减弱的因素,但个人住房需求下降是不争的事实。如果居民住房需求下降,那么房价的上涨只能是房地产开发商操纵定价的结果。如果房地产市场垄断性操纵价格加剧,对于一般民众来说,就不得不为“羊群效应”所左右。

  易宪容表示,房地产企业追求利润最大化是必然的,而我们要反思的是,现有制度为什么会导致其利润最大化,问题到底出在哪里?例如,开发商为什么可以操纵房价呢?那是因为我们的政府没有出台政策对他们的行为进行规范。所以,开发商就利用政府的政策漏洞来赚取高额利润,这也是我最近正在思考的一个新课题——房地产商的制度套利。

  比如说,中国的利率是2.25%,美国的利率是4.75%,就出现了一个利率差,有钱人怎么办?他就会从中国的银行借款买美国的美元,美国的利率高嘛。这就是市场的一个最基本的获利方式,也就是套利。最近上海那个贷款6.8亿买128套房子的例子就是典型的套利。易宪容表示,政府当务之急就是要堵住政策的漏洞,以免这些钻政策空子的人将即得利益合法化,将不合理的变成合法的。