一、什么是容积率

  所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。


二、什么是“两书”

   房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 
 
  两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  有关专家特别提醒:只有合法进入市场的住宅房,才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续,各种售房文件、证件(“五证”和“两书”)是否完备。


三、什么是房产五证

  房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。 
 
  其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。


四、什么是公寓式住宅

  相对于独院独户的西式别墅住宅而言。 
 
  一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。


五、什么是花园式住宅

  花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼,也称花园别墅。  
 
  带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,一般为高收入者购买。


六、什么是框架结构住宅

  框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。 
 
  框架结构由梁柱构成,构件截面较小,因此框架结构的承载力和刚度都较低,它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁,楼层越高,水平位移越慢,高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力,这时,现浇楼面也作为梁共同工作的,装配整体式楼面的作用则不考虑,框架结构的墙体是填充墙,起围护和分隔作用,框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差。


七、什么是砖混住宅

  砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙,楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载,主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载,它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙,另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙,再由横墙传至基础,最后传给地基,承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求,通过计算来确定的。 
 
  在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等,这些梁的长度、配筋和截面尺寸,除圈梁是按构造配筋外,其它都是通过计算设计的,圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性,提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度,因此圈梁不是承重梁,当圈梁用作过梁时,只在过梁部位按设计配筋,其它部位仍是按构造配筋,有许多把圈梁当作承重梁对待,随意将圈梁下墙体敲掉,则留下了不安全的隐患。


八、什么是复式住宅

  复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层式为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米,上层贮藏让高1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。 
 
  复式住宅的经济性体现在:
  1、平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%–70%。

  2、户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,即是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价。

  3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。

  复式住宅在设计施工和使用上有一些不足:

  1、复式住宅的面宽大,进深小,如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然采光较差。

  2、层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促弊气的不适感,贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用。

  3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材成本较高,且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点,但近年来建筑师通过不断改进、完善,不断探索,结合我国的国情,设计更加合理的结构。可以预见,这种精巧的复式住宅,由于经济效益十分明显,价格相对偏低,必然成为住宅市场上的热销产品。

九、什么是跃层式住宅

   跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。 
 
  这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎,在南方城市建设、买卖较多,近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。


十、什么是住宅的进深

  住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 
 
  为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件,从理论上进,住宅的进深不宜过大。在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,住宅进深过大,就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足;如果人为地将狭长空间分隔,则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住,补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置,如储藏室、走道等,用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住宅内部建造内天井,将光线不足的房间布置于内天井四周,通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。

  随着我国城市人口在不断增多,土地资源相对不足,而同样面积的土地,设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则,我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期,建设大进深住宅仍有必要,并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题,则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。


十一、什么是住宅的开间

  在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBJ100-87)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 

  我国目前大量建造的砖混住宅,住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度,可有效缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大。在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的肖前指提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型 ,距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。

  虽然小开间住宅存在着诸多优点,但也存在着许多弊病。因为开间小,在住宅建筑面积中,承重墙、柱的结构面积相对较大,增加了有效使用面积;同时由于开间小,房间分割过小,不适应家庭居住行为变化的要求,而且住房很难自行改造。

  为改变传统的小开间住宅设计格局,从80年代末期,国家开始了大开间住宅设计的技术攻关,并确定要大力推行开间在5米以上,进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个40~50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,具有构造配件规格小,便于工业化生产,便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如,购房者可将住宅分割成较大的两室一厅,也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做"演进式住宅"、"空壳式住宅"。在我国由于技术、造价、建材质量等原因,大开间住宅尚处在大力推广之中,有很好的发展前景。