>>Yasushi Matsumoto (松本康)
日本东京都立大学
立教大学社会学教授
城市社会理论
城市文化问题研究专家
主要著书有
《增殖的社会关系网》(1995)
《21世纪的城市社会学》(2002)
《生活在东京》(2004)等

日本政府为了扩大内需,在大城市地区放宽了开发限制
尤其是在东京,再开发计划一个接一个
舆论也在大力宣传东京将成为与纽约、伦敦齐名的国际金融都市
造成了了过大的办公楼需求预期
先是东京商业用地的地价高涨,很快住宅用地的地价也开始上涨
地价高涨趋势(甚至)很快波及到了地方城市

    1980年代后半期的日本经济,由于土地资产的泡沫而呈现出繁荣景象。导致日本经济泡沫的直接契机是1985年在纽约举行的G5经济峰会。在此次会议上,美元贬值、日元升值的方向得到了确认。实际上,日本的制造业是通过向美国出口汽车和电器产品等而实现高速腾飞的,所以日元升值对日本经济而言是个不利因素。在80年代的前半期,日本就经历了日元升值所造成的经济萧条。正是通过这种“日元升值不景气”,日本的制造业开始努力研究和提高生产技术,削减成本,从而锻炼了能够承受汇率变动的体质。国际金融资本一直通过卖出美元,买入日元的方式来进行投资日本市场。日本政府为了扩大内需,在大城市地区放宽了开发限制,尤其是在东京,再开发计划一个接一个。舆论也在大力宣传东京将成为与纽约、伦敦齐名的国际金融都市,造成了过大的办公楼需求预期。先是东京商业用地的地价高涨,很快住宅用地的地价也开始上涨。地价高涨的趋势(甚至)很快波及到了地方城市。

    在日本,土地是商品,根据其价格,土地所有者每年要交纳固定资产税(1.4%)。地价高涨,固定资产税就上升,无法支付税金的人就只好出售土地。此外,如果土地所有者亡故,地产将由其配偶及子女等亲属分割继承,但这样会产生继承税。一亿日元的地产要缴30%的继承税。如果无法支付继承税,就只好出售土地。因此,在东京的市中心,土地所有者为了支付高额税金,纷纷将住宅改建为办公楼,出租给企业作为事务所。如果这还不能解决困难的话,人们就只好将土地出售。这样一来,移居到地价比较便宜的郊外的人数增加了。人们对固定资产税和继承税普遍愤愤不满,称之为“居民逐出税”。

    再开发计划的大多数就是在这样的情况下,以民间主导的形式进行的。民间主导的再开发,一般遵循以下的机制:如果相邻的多块土地的所有者就再开发达成一致,则组成开发联合体,将土地汇集,建设巨大的办公楼。土地所有者从再开发的大厦建筑面积上获得相应于原来拥有的土地价格部分比例的权利。由于房地产的价格远远高于再开发前,因此获得的权利部分只占很小的比例。其余的通过房地产公司出售,用于偿还开发工程费。但是,工程计划并不是简单地就能达成一致,再开发一般要花5年至10年时间。因此,房地产公司就从单个的零散土地所有者处购买收集土地。这就是在当时造成严重社会问题的“圈地”。大型房地产公司大多雇佣中小房地产公司购买收集土地。中小房地产公司则向零散土地所有者进行购买土地的交涉。有时还会利用暴力团伙或流氓,进行威胁骚扰,甚至用放火等犯罪手段,威逼土地所有者出售土地。但大部分情况下,交涉还是可以通过成捆的钞票来解决的。据说在泡沫经济鼎盛时期的东京,由于房地产公司圈地,甚至出现了整个社区一夜之间消失的情形。

    由于土地资产泡沫,还诞生了“土地转卖”这一用语。这是指在地价上升过程中,几个企业串通一气,反复买卖土地,把土地价格一路炒高来赚钱的手法。这种土地交易,大多是通过融资进行的,因此有银行的间接参与。由于银行使用居民存款进行融资,整个日本经济都受到了土地资产泡沫的牵连。几乎所有其他行业的企业都想方设法将剩余资金转到除本业以外的投资上,通过投资来赚钱。这时还诞生了“财产技术”这一词汇,意思是有效利用财产的技术。很多大企业的员工,都搞不清楚自己的企业是怎样盈利的。但是,工资得到了提升,到了周末,年轻的员工们就蜂拥到酒吧和夜总会疯狂跳舞。就连有些迪斯科舞厅也是为了有效利用等待再开发的土地而营业的。

    泡沫经济名副其实,最终只不过是“泡沫”。任何人都清楚,它脱离了实体经济。泡沫总有一天会破灭。但是,投机这一危险的游戏一直继续到泡沫破灭之前。进入90年代后,日本的泡沫经济终于崩溃了。国际金融资本同时开始大规模撤离日本市场。在泡沫经济中赚了钱的日本人也逃到海外。以土地作抵押进行融资的银行,由于抵押物价格回落,无法催缴借款(之后这被称为“不良债权”)。以土地升值为前提而构成的再开发计划无法再向前推进。因此,像被虫子啃了似的一片片空地在东京街头随处可见。就这样,开始了长达10年之久的日本经济的结构重组。泡沫经济的5年间里,日本透支了还没有挣到手的钱。