Archive for 2006年1月9日


茶满了

文/潘石屹 张欣

    一、胡萝卜和大棒·房改系统上两个按纽:二手房市场、银行按揭

        中国的改革走到今天,要有新的重大突破,突破口就在于土地。在农村是土地,在城市也是土地,只是城市土地绝大部分转变成了它的衍生物——房屋。所以城市改革的焦点是房屋改革。试想假如城市所有房屋都商品化,那么,将有多少潜在的财富表现出来。这绝不仅仅是一个计算口径问题,更在于它会影响人们的心态、行为和社会稳定。有一位老工人,住着一套单位分给他的三室一厅的房屋,因为产权不明晰、不能交易,他即始终没有安全感。自己为国家工作了一生,到老了却一无所有。假如单位告诉他,这套价值三四十万元的房屋产权属于他,并且,因为他的工龄长,单位还予一定的补助,房价只需三万元左右,是市场价的10%,那么,他一下子就拥有了几十万元的身价,他的心态和行为能不改变吗?这位老工人因为房子,不仅知道了自己的身价、财富,而且还可以让这房价变现,当他退休告老还乡时,可以卖掉他的房子,带上现金回乡,难道他不动心,不高兴吗?
        如果人们认识不到房产就是财富,它可以交易,还可以变现,而只是和过去比,以前住房不要钱,现在住同样的房却要拿出好几万元自己辛辛苦苦积攒的储蓄,当然会有抵触的情绪,所以,房改就受到了阻力。
        房改要顺利进行,需要两种力量:胡萝卜和大棒。胡萝卜是拉的力量,大棒是推的力量,两种力量缺一不可。各单位职工买房是推的力量;建立二手房市场,使房产体现其市场价值,让职工买的房子可以卖出去,是拉的力量,是胡萝卜,是激励物。
        要启动这个复杂的房屋系统,我们认为犹如一个串联线路上的两个按纽:银行按揭、二手房市场。按揭是在银行的帮助下增加有效需求,是启动房地产市场的“杠杆”;而二手房市场是这个系统中的“阀门”。人们的收入总是呈梯形分布,目前银行按揭比例是70%,即“以小拨大”,杠杆力臂是30:70,有效需求量的放大将成倍于此比例。银行按揭刚起步,有许多环节还不完善。如银行为了保障贷款的安全,有房屋产权抵押、有保险公司的财产保险,还要加上保险公司的还款保证险,三重保险每多一重保险就加重购房者的负担。以目前工资收入来计算,许多人不要说购买房屋,就是进口的烟也抽不起。但问题在于现在的个人收入很不明朗,家庭的实际收入也很难计算。正是因为这个原因,许多银行不愿提供按揭服务,怕增大了银行的工作量。这些都严重的影响了银行按揭贷款的量。
        让房地产系统转起来的另一个关键是二手房市场。目前许多人并不是没有房屋去买房屋,而是需要更大、更好的房屋。如果有了二手房市场,所有房屋就可以流通起来,那些因为旧房不能出手,无法购买新房的被压抑的购买力就会释放出来。被压抑的这部分购买力是十分巨大的。商品一定要流通,流通才有活力,房地产要商品化,前提是要建立起流通体系。
        为此,我们专门找了一位我们可能找到的最高领导,谈了我们的想法。他认为很好,但如果所有房屋都流通起来,价值表现出来,会造成许多人心里不平衡,有人还没有房住,有人已经有好几套房子了。其实这决不仅是二手房市场带来的不公平,没有二手房市场这种不公平也是存在的。二手房市场的建立和启动只是把实物的形式转化为货币的形式。如果要理清这种不公平,可能是腐败问题,也可能是上山下乡的耽误,也可能是“文化大革命”的迫害,也可能是反右时被错划成的右派……有无数的原因影响了分房的面积或者房屋质量。如此下去,永无止境,我们一直会在计划经济的怪圈中徘徊。

    二、黑白电视·彩电·旧房·新房·安居工程·正转还是反转

        人的需求和欲望是永无止境、不断向前发展的,有了黑白电视,人们还要追求彩电。在这种消费心理的趋动下,我们是继续生产黑白电视,还是生产彩电,答案肯定是后者。如此简单明了的道理,在房地产业中却困扰着许多人。
        在现有的房地产存量中,旧房子占有相当大的比例。户型设计、设备都很落后,以北京为例,不计算过早的旧房子,单是改革开放以来建成的房屋大约就有1.5亿平方米。在这种情况下,我们怎样处理好旧房和新房子的关系?我们应该大力鼓励建新房,建高标准、高技术含量的新房,尽可能采用科学技术提供给我们的材料、技术、设备的新成果。当有人购买新房时,就可以腾出自己的旧房,再把它售给或租给社会中低收入者。这样才能形成一种良性循环,社会才能进步。这是正转。
        相反,如果我们鼓励建低成本的房子(如经济适用房、安居房),则是对宝贵的土地资源的一种浪费,就像让人们不去生产彩色电视,而是去生产更小的黑白电视机一样。二十年的改革开放不仅解决了人们的温饱问题,更使人们的生活质量有了极大的提高,许多人用上了和国际水平相当的电视机、电冰箱、洗衣机……但是房屋与国际先进国家差距却很大,这种差距不仅仅表现在数量上(住房的面积),更表现在质量上。看看我们都很熟悉的一些现象吧!一栋新楼刚刚建好,抽水马桶却几乎没有不漏的,封闭的阳台则把大楼打扮成千疮百孔的“乞丐服”,暖气全都是粗糙的大铸铁块,还要加上暖气罩来遮丑,窗户全是漏风的,房屋之间都是不隔音的……这是恶性循环,是反转,是拒绝科学技术的支持。当今社会,任何一个行业的进步,都离不开它主动积极寻求科学技术的支持,中国新一届政府的施政纲领也是“科教兴国”。

    三、大白菜·牛奶·3%利润

        北京人一定记得,我们的革命菜——大白菜。每年秋天满街大白菜,干部不办公了,工人不上班了,上上下下都在分大白菜。整个城市都被大白菜包围着。报纸上也讲为了使老百姓吃上大白菜,政府的补贴相当于一座立交桥,老百姓感到我们又吃掉了一座立交桥,政府真好!要取消统一分配大白菜,市领导向全市人民讲话,如果今后大家吃不上大白菜了,我们立即恢复“大白菜办公室”。几年过去了,我们不光吃上了大白菜,我们还吃上了新鲜的黄瓜,西红柿……
        为什么?
        因为我们从计划体制的怪圈中走了出来。
        政府在控制牛奶的价格,结果北京自产掺了水的牛奶,出厂价格比进口、脱脂的牛奶还要贵。
        为什么?
        因为我们在计划体制这个怪圈中。
        我国房地产市场刚刚起步,犹如一个初生的婴儿,要让它健康成长,只有用市场的办法去培养它。计划体制遗留下来的手段,都会使它畸形发展。最近,政府提倡大家去建经济适用房,限定利润是3%。3%的利润政府如何去管理?香港联交所有详细法律、规定和大批专业人士在控制上市企业的关联交易,以免侵害小股东的权益,但暴露出来的关联交易仍不少,没有查出的不知有多少。我们政府如何控制这些开发经济适用房企业没有关联交易?如果发生关联交易,房地产企业利润表面可以做到3%甚至更低,但它的关联公司可从市场中低价进货,再高价卖给这家房地产公司。发展商为了确保3%的利润或不超出限价范围,只好在建材的质量上精打细算,甚至偷工减料,给社会造成损害。商品房带给社会的是由竞争所产生的低成本、高质量的房屋和服务,而回报给发展商的是利润。
        经济适用房的售房对象如何去界定?许多人都有第二、第三职业、灰色收入又占一大块。按目前政策,北京80%以上的人可以购经济适用房。市场中80%以上的可购房屋,既免地价款,又减配套费,市场公平原则如何体现?如果与经济适用房一界之隔有一家公司在开发房地产项目,已经投入了资金,它如何与没有地价款和配套费的经济适用房去竞争?市场经济的精髓是有一个公平的法则,而经济适用房和安居工程房违背了这个法则。什么地方违背了这个公平的法则,我们将在什么地方吃苦头、出问题。
        新加坡的“居者有其屋”计划是非常成功的。我们为此专门拜访了当时新加坡建屋局局长刘太格先生。刘先生从美国回新加坡,制定“居者有其屋”计划时的情况与我们现在截然不同。他们已有一个成熟、健全、透明的房地产市场环境,收入、税收、法制制度都很健全。我们的房地产市场则像一个初生婴儿,许多地方都不健全、不协调、不透明。因此,不能让婴儿去模仿做大人的事。
        经济适用房和安居工程的症结在什么地方?
        在于当今社会中高收入的家庭还不能拥有产权房的今天,安居工程和经济适用房则让社会上的中低收入家庭首先拥有了产权房。
        这条路一定是走不通的。
        有人在宣传:经济适用房和安居工程是给我们的人民教师、科研工作者建的福利房。
        这就是政策设计上的“短路”。
        应加强税收和财政收入,用国家和地方财政去解决他们的居住房屋。我们也曾因财政经费不足,允许部队去经商;我们也曾因财政经费不足,允许道路上设卡收费式的“以路养路”;有些地方政府曾因财政困难,对走私“睁只眼、闭只眼”。这些“短路”的政策给我们正常的经济秩序已造成了许多的麻烦,希望我们的房地产政策再不要“短路”。
        摆在我们面前的路只有一条,用市场办法建立我们的房地产市场,摆脱束缚我们的精神枷锁和条条框框,从我们的实际出发,不要盲目的照搬别人的经验。最有效的办法往往是简单的办法。农村改革实践不是出自哪个专家、学者,而是出自安徽小岗村的几个农民。几年前曾为国产家电的质量担心,今天国产家电已开始向国外出口,我们大家在享受国产家电低廉价格的同时,也享受着它优良的品质。带来这种进步的直接动力是市场和竞争机制的建立,而不是某一个政府部门的管理。房屋的改革也是同样的道理。
 

    四、白金坩锅·8.5计划

        一位工人老大哥手中拿着一个白金的坩锅,对桂枝说:“大嫂,给我们换点粮食吧,家里的老婆和孩子都要饿死了。”桂枝死死护着她家的那袋粮食……天空中朝下看桂枝的胸口开了一朵血红的鲜花。
                                      ——摘自一本小说 

        目前北京绝大部分企业在亏损,有明亏的,有暗亏的,亏损对企业来讲意味着流血、纸包不住火,迟早要爆发出来。许多企业在政府的鼓励下拿出最后一招,在自己工厂的土地上并发房地产,以非常低廉的价格在市场倾销,根本没有将自己土地的价值计入成本。他们还不完全掌握土地的价值,也不能把这种价值在市场上实现。如同拿着白金坩锅换不到一袋粮食一样,现实的价格与实际的价值有很大的背离,而土地的价值远远大于一个白金坩锅。国有资产流失到了最后一步——土地。谁能阻止这样的行为?“民以食为天”,为了吃饭!这种行为给社会带来两大问题:一是国有资产的流失;二是非专业的发展商给社会供应了大量质量低的房屋,这个量远远超过市场可以承受的能力。
        让我们借鉴香港的经验。在香港回归仅一周时,董特首即宣布了8.5万普通市民居住单位的计划。到了今天,亚洲的金融风暴和大量的房屋供应量使香港房价暴跌50—60%,发展商为了减少支付极高的银行利息,被迫让新推出项目的售价低于成本。政府的8.5计划与发展商推出的项目直接竞争,使本来已一泻千里的房地产市场更是雪上加霜。香港人开始反思“8.5计划”。
        北京房地产进入商品化市场化的时间非常短,但土地供应量却比香港大得多,这就形成了无人管理、无人控制的局面。香港如此成熟的房地产市场,以及一向使全世界发展商羡慕的市场购买力,在庞大的供应量压迫下,市场垮了。董特首九月所作施政报告也不再提“8.5计划”了。
        我们参观了今年在北京国贸举办的房地产展销会,安排人搜集了资料。假如将这一次展销会所有的项目建设起来,大约需要1,250亿元人民币。以北京人目前有限的购买力来看,是一个非常巨大而又可怕的数字。大部分项目既缺少资金,发展商又无任何房地产开发方面的惊讶,项目是不可能开发下去的,半途而废的项目在房地产行业叫“烂尾项目”。
        我们看到那些竖立在道路两旁可怜的水泥框架,像一个个的骷髅耸立在那儿,因为发展商没有能力为它穿上外衣。这些因为没有资金建完的房屋,不仅影响了城市的景观,也对社会和个人的财富造成了极大的浪费。
        VCD企业因为恶性竞争全行业在亏损!
        羊毛衫企业也因为不合理的竞争全行业亏损!
        希望房地产业不要重蹈覆辙。如果房地产出现VCD和羊毛衫的情况,整个市场崩溃,受害者将不仅仅是发展商,银行、客户都在所难免。

    五、修路就是铲掉高处、填补低处·房地产与住宅建设

        近年来,几乎所有媒体都在给我们传达着这样一种信息:工人下岗、工厂亏损、产品销不出去。潜台词则是已经准备好了建房的劳动力、建房的土地(不用占用耕地)、建房材料(如钢、铝、水泥……)。
        那么,我们最短缺的是什么?
        是房屋。
        与其他国家相比,从统计数据上看我们与之相差好几倍,从质量上比较相差的更多。我们去参观了新加坡“居者有其屋”的房屋,面积与我们的教授住的差不多,质量还更胜一筹。
        修路就是铲掉高处,填补低处;治理国家就是把过剩转化成短缺。所以,我们应当架设一座桥梁,把过剩的要素转化成短缺的房屋。
        这座桥梁是什么?
        是房地产。
        前些年因地区发展不平衡,巨额资金南下,集中在几个小点上,再加上当地政府致富心切,给刚刚起步的房地产火上加油,火借风势,形成了局部的过热,给房地产背了个黑锅。
        今天,房地产竟然成了一个禁区,改名“住宅建设”,更有好事的酸秀才在专门写研究房地产与“住宅建设”区别的论文。有人干脆把自己的房地产开发公司更名为住宅建设集团,以紧跟形势。房地产这个词成为中国官员和新闻界不能提的词了。有几个新闻机构来采访我们,当谈到房地产时,他们都让我们不要讲。如此思想禁锢,怎么能产生智慧?
        房地产是一个年轻的行业,从业人员也很年轻,常常会出现失误或犯一些错误。房地产又是非常本地化的技术,没有太多的经验可以借鉴,我们需要理性地对待这个行业,不要给这个行业以歧视,更不要人为地为这个行业设置一些不公平原则。前几年房地产这个行业的问题比较多,主要的原因是市场不公平,钱权交易;市场不透明,黑箱运作。

    六、两条线·两种能源·两种文明

        房子里通了一条电线,它不仅给我们带来了能源,也让我们使用上了电灯、电视、电脑、电冰箱、电熨斗……极大的丰富了我们的日常生活,同时也带动了工业的文明,它与我们的生活已经息息相关。
        信息时代的到来,房屋还需要另一条线——Internet专线,它将给我们的生活和工作,带来另外一种能源和文明。它将我们在有限房屋内的视野向全世界做无限的延伸。我们既可以在家里工作,也可以在家里购物。房地产发展商在第一条线——电线上花了许多的工夫,也积累了一定的经验,有一些规则可以遵循。但对第二条线来说,还是刚刚开始,比较麻木,常常被忽略。
        信息文明将会给房地产带来重大的影响。
        一是使物业品种之间的界限变得模糊。
        在信息化时代,家不再是传统的家;办公室不再是传统的办公室;工厂不再是传统的工厂。家、办公室、工厂的功能界限日益模糊。
        日本的房地产发展商,开始开发一种称为SOHO的房屋(Small  Office  Home  Office),即家庭小办公室。将居住和办公的能用信息技术连接起来,在家可以上网,可以传递文件、信息,可以办公。因此,家居更需要办公的空间。在家办公,人们便不必赶着朝9晚6地去办公室上班。这样交通拥挤的情况改善了,车位不足的现象减少了,但同时人们对家居空间的需求也大了。家不光是生活的地方,也可以是客户、同事来洽谈的地方。客厅、书房就需要大些,而且与其他生活的空间要有一定的间隔。相反地,人们到办公室去可能是喝喝咖啡、聊聊天。建筑设计因为使用功能的改变而改变。
        二是充分满足人们对房地产的个性需求。
        工业文明的特征是标准化。社会发展到信息社会,人的个性得到了发展,人的行为也从特定时间、特定地点、特定方式的工作模式中解放出来,与之相适应的空间也将更个性化。有人在夜间思维最活跃,他们喜欢白天睡觉,晚上工作。信息时代可以满足他们。因为,工作、信息、文件、图画不受时间限制,可以随时随地存放在计算机里,又随时随地被传送到全世界任何一个角落。你可以晚上工作,想好一个主意,在电脑上写好,传到办公室,第二天睡到11点。时间、地点不受限制,人更自由了,个性化也更强了。
        三是使城市“空间”变得更广、更大。
        当国人正在想建设具有中国特色的“世贸中心”时,美国人已经开始转向乡村,远离城市。人们向往已久的田园生活通过一条光纤与工作相连。连购物也不必到拥挤的大商场,网上购物省却了交通阻塞的烦恼。工业时代因为信息不畅,人们只有聚集才能交流,因此高楼大厦林立,商业区租金昂贵;信息社会的城市朝周围发展,人们交流的空间和方式要广阔得多,城市变大了,变平了。
        四是房地产的标签发生了变化。
        由以“金融、贸易”为时尚,转变成以“硅谷、多媒体走廊”为时尚。贸易在社会中生存的价值在于差价,低价买进,高价卖出。信息透明畅通,使贸易的差价减少了,行业慢慢消失了。信息时代的标志性建筑将不再是纽约的“世贸中心”,东京的“银座”。房地产的开发是为未来的人们营造生活和工作的空间,房地产行业是行业之母。因此房地产发展商一定要有前瞻的眼光,要研究未来,构想未来,只有这样我们所建的房屋才能适应未来的发展。

    七、茶满了·手机电池·大脑清零

        禅宗有个故事讲一位大师说“茶满了!”立即使他的一个弟子顿悟。今天在禅宗盛行的日本,到处都可以看到“吃茶去!”的条幅,希望也能从饮茶中获得智慧,得到某些启示。
        房地产操作是同样的道理。我们头脑杂七杂八的东西装得太多,就没有多余的空间了,就不能产生新的智慧。房地产尽管在中国发展的历史不算长,但条条框框的东西已经太多了。一是来自计划体制,在这种体制下,按级别盖房子、分配房子,不考虑任何市场因素,于是有了部长楼、局长楼、处长楼,从户型到设计全都有统一的文件规定。今天如果我们再按这样标准去建房就一定会售不出去。二是来自香港,香港地少人多,地价十分昂贵,寸土寸金。前不久,我们与香港一位老板在北京吃饭,这位老兄已在北京的房地产投资了近十亿人民币。谈到现代城什么样户型销售得好,我们讲每户180平方米的销售最好,他非常吃惊,香港通常是60—70平方米的房子销售最好。
        这种条框和束缚让我们联想到手机电池。我们用的手机,用一段时间电池会产生记忆,就需要放电,清除记忆的电容量,才能使其变成一块有用的电池。
        我们从事房地产的人,在工作过程中,应定期让自己的大脑空闲下来,将大脑清零,去掉那些无用的东西。有所不为才会有所为,让我们思维回到最基本、最初始的状态,这样智慧和创造力才会源源不断地涌现。 
        房地产商应从最根本点出发,这个根本点就是人的行为和市场需求。人的行为确定了他的空间,如同人选择服装必须要量体裁衣一样。如以前房屋的面积小时,卧室占据了大部分的面积,人在房屋中的大部分时间也就在卧室。生活水平提高,房屋的面积加大了,人们更多的时间在客厅里,客厅的面积要大,景观要好。再如,暖气的功能是散热,许多人装修时把它用一个木头的壳子包上,大大地降低了散热的功能。我们在设计现代城时特别注意了这一点,采用了雅致美观的德国技术生产的暖气不用加暖气罩,既节省了空间,又增强了散热,很受客户的欢迎。房地产不同于建筑施工,最大区别在于房地产不仅仅受限于技术规范,还要有经营艺术和建筑艺术,只有这样才能有好作品,才会成功!
        北京万科城市花园建成后,许多发展商去学习,有一家发展商学习得过于认真,从平面到立面,几乎完全照搬了万科花园,并说万科花园的风格是德国风格,用的是清水红砖墙。我们曾就这个问题询问过万科的林少洲总经理,林总讲:“万科风格就是从顺义后沙峪地里土生土长出来的,就用这块地上的土烧砖,再在这块地上盖房子。”希望大家从这句话中能领悟一些东西,我们不要盲目地抄袭别人的东西,一定要从自己的实际出发,按自己特定的特点、特定的客户去开发和设计房地产项目。
        交通对地段价值的影响是很大的。香港的建设主要是沿着五条地铁线,哪里有了地铁,哪里就繁荣,哪里就有人气。但有人选择地段时,选择了地铁沿线,却没有享受到地铁带来的方便,为什么?因为远离出口。更有人把居住小区建在亚洲最大的火车站旁,并标榜交通方便,会形成西客站商圈。然而无论白天还是黑夜,每天都有几十列火车要从小区旁经过,火车要进站了!火车要出站了!噪音之大,是可想而知的。小区建成后不得不加上隔间墙,噪音的能量分贝是以10为底对数的值,建一道墙又怎能隔绝火车长鸣的汽笛噪音!
   
    八、毛坯房·屠夫的刀·通风·采光·斜门歪道·火车站

        目前,北京的内销市场几乎全是给客户提供“毛坯房”。发展商的理由是个人所要求的风格不同,客户愿意自己去装修,而背后的理由则是装修需要时间,怕影响交工期。这样我们发展商实际没有为社会提供出“成品”,提供的只是“半成品”。我们了解到“毛坯房”交付后三年之内整个楼房都将处在装修期,噪音和建筑垃圾造成了严重的污染,装修过程中的断水、断电、相互干扰,则破坏了宁静的生活和秩序。
        “昔孟母,择邻处,子不学,断机杼”,客户购买房子对邻居和环境是很敏感的。南宁有个小区,每天晨五点都有一个人拿着两把杀猪刀从楼上下来,邻居们很恐惧。其实,这个人是杀猪屠夫,每天早晨去市场销售猪肉,但是却给邻居们的心理带来了阴影。“物以类聚、人以群分”,古代孟母三迁,是为了给孟子找一个理想的环境,现代人更是如此!
        南方人对房子的要求特别注意通风,是因为天气潮湿。在香港飞机降落在启德机场之前,可以看到下面全是“井”字形平面的楼房。“井”字形平面的户型通风很好,可是破坏了采光。然而,北京人对房子要求特别注意采光,是因为天气寒冷,因此北京市政府要求每户至少有一个房间在冬至时日照时间一小时。许多南方发展商盲目照搬香港的平面设计,把北纬12度的户型搬到北纬42度,一定是不合理的。
        北京城方方正正,北京的故宫方方正正,天安门广场方方正正。具有深远历史的北京文化对房子的要求是坐北朝南,正正方方。有些发展商把平面设计成不规则形状,并号称是“钻石型”,北京老百姓就称为“斜门歪道”。我们参观了北京一个房地产项目,地段应属于一流的,无可挑剔,但所有房子都是不规则形。问他们300多平复式户型里有没有一间正房子,他们讲有,带我们去看了二层主卧室,我们发现有一条边是斜的,正是构成一个“棺材形状”。
        设计悉尼歌剧院的设计师讲,他设计的悉尼歌剧院的台阶是受故宫太和殿台阶和北京人民大会堂台阶的影响,进入时往上走。中国人进入建筑或一个小区总是希望往上走,这受到很深的文化和习惯的影响,有时人们把这种东西叫“风水”。我们看到的许多小区和建筑进入时要朝下走,给人们一种不舒服的感觉。我们曾参观过一个反法西斯烈士纪念馆,进入时要朝下走。北京的市场现在对户型的需求越来越多元化,复式房屋也有一定的需求,我们在设计现代城,特别注意进入房间时要朝上走。
        北京的房地产发展面对的市场,机构购买一直占有很大的比重,这一点有些惯坏了发展商,使我们对产品的研究远远不够。今天我们面对的市场发生了变化,评判我们产品的已不仅仅是几个单位房管处的处长,而是购房家庭中所有的成员及他们的大批高参。如果我们拿不出好的产品,我们一定会失败。如果我们为社会提供了好的产品,那么客户每购买一套我们房屋就是给我们投了信任的一票,我们才有资格发展下去。
   
    九、用X—Y坐标系看北京的变迁和房地产定位·桔子和桃子

        解放前北京的发展是南北方向的发展,中心线是中轴线。
        沿着中轴线有著名建筑,也有繁华的市场。城市规划中的中轴线,在中国人民心目中有一份神圣感、神秘感,因为皇帝在此线上坐着。建筑以中轴对称分布更增添了它的庄严感。
        解放后北京的发展旋转了90度,呈东西方向发展,中心线是长安街。
        长安街正好与中轴线构成了一个X—Y坐标系。长安街成了政治、经济、文化中心线。以上变化除了政治原因之外,交通工具的改进也是促成这种变化的原因。解放后,步行和抬轿交通方式被汽车所代替,中轴线因此被长安街所代替。
        天安门广场成了X—Y坐标系的原点。
        改革开放前,以天安门为原点,主要是向西发展。国务院各大部委、部队、大型工业企业都分布在那一带。一号地铁带来的交通方便,促进了这种发展和繁荣。
        80年代以来,受改革开放和新技术革命的影响,北京的经济开始沿着长安街向东发展,东部成为了北京开放的窗口,绝大部分的涉外饭店、涉外写字楼、使馆都汇集在东部。在东二环、东三环和建外大街形成的小扇形面积中,汇集了北京70%的四星、五星级的宾馆。
        我们曾在Internet上下载了一张世界地图,是在傍晚从卫星上看地球,地图上灯光的明亮程度与人均GDP高度吻合。
        由此受到启发,在晚上我们开车看北京的灯光:西边一片黑暗,国务院部委的办公楼没有亮灯的房间;东边灯火通明,有办公室的灯光、有饭店的灯光、有酒吧一条街的灯光……所以我们认定东边会发展起来,因此在做完“万通新世界广场”后把所有的项目都选择在了东边。
        1993年国务院批准了北京市总体规划:以国贸周围的4平方公里构建现代北京新面孔——CBD,即中央商务区。未来北京的CBD如同巴黎的拉德芳斯、东京的新宿,一定是最现代化、最繁荣、最有人气的地段。
        了解北京过去和未来的发展趋势,对房地产地段的选择是非常关键的。在许多人的眼里,选择离天安门越近的地段越好,但是我们认为,二环内的地段是房地产开发的危险区域。理由有四条:
        一是北京市的总体规划是一个锅的形状,二环内是锅底。为保护天安门、故宫的景观,有严格的建筑高度和容积率的限制,使建筑面积的土地成本增加。
        二是二环内拆迁的密度和难度大,钉子户多、商业户多,有很大回迁的压力。
        三是交通拥挤、市政设施不好。
        四是北京市政府认为是宝地,所以地价高,北京市目前的地王,仍在二环内。
        二环内仅有的几个成功的例子都是在1993、1994年房地产高潮时期立项施工的,并大大地突破了北京的总体规划(如恒基中心)。其他项目包括东方广场、新东安都很难盈利。
        北京城是一个“桃子”,不是一个“桔子”。故宫和中南海是北京城的核桃,从建筑和历史的角度来看它是一块瑰宝,价值无限。从交通和商业角度来看,它是一个禁区,故宫又叫紫禁城,这个禁就是禁区的禁。正是这个核心的存在,使王府井与西单的客流隔断。
        北京新的繁华点开始在外围交通结点形成,如国贸周围,公主坟周围,双安商场和当代商城周围。
   
    十、二维平面·三维空间·多维的眼光

        习惯的思维定势总是用二维的目光看房地产,使用最多的词是:建筑面积、平方米、使用率、红线图。这是不够的。我们要用三维,甚至更多维的眼光来看待房地产。
        对一座建筑,我们最重要的是用三维的观点去研究它,如:容积率,建筑与环境的关系,阳光的遮挡,景观,而二维指标占地面积已成了次要的指标。
        对一套房屋来说,除了建筑面积二维的指标之外,重点要考虑三维指标,如:层高、空间布局、朝向。建筑面积乘以层高才是我们得到的空间。我们研究空间布局时,要看这个空间是不是合理,有没有浪费。如一套房屋里有许多的走廊,这套房屋的布局一定存在问题,不够合理,用走廊来连通和修补空间布局上的缺陷,这些走廊造成了许多无用的面积。大都市的人们渴望更多自然的生机,如:阳光、绿草、蓝天和流水,所以朝向对房屋也非常重要。朝南的房间有更多的阳光:朝东的房间享受到早晨的太阳;朝西的房间就是夕阳了,早晨的太阳比下午的太阳好,所以,朝东房间的价值就比朝西房间价值高。
        要更全面地评价一套房屋、一座建筑,要用超平面、超空间、更多维的眼光看它的交通、绿化、教育、会所……还要看规划和地段的发展及增值潜力。
   
    十一、广告·窄告·做局·策划·“新飞广告做得好不如新飞冰箱好”

        房地产的广告不同于酒、烟、饮料。首先房地产的产品区域性很强,如北京的房地产在全国性的媒体打广告就意义不大,应该限在北京的范围之内。其次是购买的客户是特定的收入群体,千家万户的媒体上打广告就会有一些浪费。
        所以,对房地产而言广告不是广告,而是窄告。
        几年前在商界尤其是房地产界流行着一个词:“做局”。我们对这个词非常反感,这是对专业精神的亵渎,不是认真地去研究产品、去研究市场,而是培养投机取巧、不务实的作风。1993年这个词泛滥的时候,我们曾武断地禁止公司所有的员工使用“做局”这个词。
        今天,在房地产界又出现一个时髦的词叫“策划”,比起“做局”来要含蓄一些,但我们认为也是“做局”的延伸。房地产比起其他行业从计划体制走出来要晚一步,我们最需要的是对产品有深入的研究、对市场有深入的研究、对房地产的政策有深入的研究,需要的是专业的精神,只有踏踏实实地去工作,我们才能赶上其他的行业。今天的房地产行业最需要的是实干的专业人士,而不是像中国历史上出现过的苏秦、张仪之流的纵横家。房地产界有不少做局者自己给自己做了一个局,最后的结果都很惨。作为房地产发展商,要想发展只有一条路,就是为社会创造出好的产品。有个广告词说得好:“新飞广告做得好不如新飞冰箱好。”
 
1998年8月
    刚刚过去的2005年里,职业规划、职业咨询的理念深入人心,越来越多的职场人士认识到职业生涯规划及管理对个人职业发展的重要性。向阳生涯职业咨询机构每天来自全国各地数十个客户的咨询量表明,越是经济发达地区的职业白领越是希望借助专业的职业规划咨询机构来帮助自己取得更好的职业发展。

    数据分析显示:2005年前来咨询者年龄主要集中在23~35岁,占总数的88.5%;男性略少于女性,占46%;从学历层次来看,以本科及硕士毕业的职业人为主,分别占43%和30.5%,专科毕业占19%,博士生占5.2%,其他占2.3%。本科以上学历层次的咨询者较去年提升了5个百分比。

    几乎每个人的咨询问题都不同,有职场适应性的问题,更有职业发展性的问题;有心理层面的问题,也有技术层面问题。总结起来,2005年度白领们遇到的主要问题及误区主要集中在以下7个方面:

一、职业定位紊乱

    这是所有前来寻求职业咨询帮助的人群中最主要的问题。也是对人们职业发展影响最大的一类问题,而它同时是导致很多其他类问题的根本原因。

    某师范大学中文系毕业的Jim毕业后到中学当老师。然而,他很快就发现自己根本不喜欢这个工作。于是他想到跳槽,很快就应聘到一家中小企业人事部工作。可是,没过多久后,同样的问题又发生了,JIM讨厌每天做那些琐碎的事情。JIM真正苦恼的是,自己究竟该干什么好?

    JIM这样的人在我们身边比比皆是。向阳生涯的职业咨询客户中,75%以上的客户多少存在这一问题。为什么会有高比例的人出现职业定位紊乱的问题?

    专家认为,根本原因是长期以来国内在职业教育方面的缺失,人们普遍缺乏职业规划方面的基本知识。人们关注的更多的是分数、学校,至于为什么选某个专业,选了这个专业后就业情况如何等问题很少考虑,教育与就业不接轨的情况很常见;至于自己适合什么职业、选择了职业后又该如何发展等个人职业发展的问题,更是知之甚少;虽然高校也安排相关老师进行学生职业发展方面的辅导,但真正具备专业度的老师还比较少,指导多偏理论,离真正的职场还有距离。种种原因使得多数学生毕业时根本不清楚自己该做什么,导致今天大批职业人士职业定位错乱。

二、职业转型迷茫

    有这方面问题的求助者约占总咨询人数的42%左右。转型迷茫之所以如此高发,主要有三方面的原因:一是由于职业初期就选择了不合适的职业及职业通道,导致职业不适应,因而寻求转换新的发展方向及职业通道;二是由于整个经济环境快速的发展、变化,一些新职业不断涌现,而一些职业则不断萎缩、消失,客观上也需要进行职业的调整,同时技术更新也很快,高新技术领域表现最为明显;三是很多职业是有年龄限制的。如很多吃青春饭的职业,到了一定年龄不转型也不行。

三、跳槽不理性

    从反映的情况来看,跳槽和加薪这两个词已越来越多地被人们放在一起来谈了。一方面,跳槽确实是加薪晋级的一种手段,另一方面,近一两年来一些机构及媒体纷纷鼓吹跳槽加薪,使得不少职业人变成了盲目跳槽一族。当然,都市生活成本的大幅提高也在客观上起到了导向作用。

四、就业择业盲目

    这在应届毕业生及外来从业人员中很普遍。由于各种原因,这些群体首先考虑的是找到一份“饭碗”,生存需求是第一位的,这时“发展”方面就顾不上了。就业和择业的盲目所带来的,是后续发展面临再次选择、发展受挫、人职不匹配等种种“后遗症”,给长远职业发展带来诸多问题。

五、高薪低能问题

    这类问题在国企、事业单位中,特别是一些垄断行业中最为多见。这一群体因为一些原因拿着高薪,然而自身竞争力却比较弱,一旦行业发生变化或饭碗发生风险,这一类群体很难适应就业市场,难以进行重新定位。

六、盲目考证

    这也是各类职业人在追求职业发展中最大的误区。近年来各种各样的证书层出不穷,甚称五花八门——有国内的,有国外的;有本地的,有全国的;有培养能力的,也有职业准入的。众多“国家级”、“世界级”、“全球级”的证书大行其道。很多人不管证书有多少含金量,手中拿了一堆证书,而实际能力却一般。

    我们认为,证书是重要和必要的,但一味只重证书的外表,受累的只会是自己。对于考证,应首先考虑自身当前及将来的职业发展中是否需要——更主要的是通过培训所能提升的能力/实力,如果需要或很重要,投入多些去学去考也值,反之不考也罢。

七、失业恐慌症

    统观2005年度职业咨询中所出现的问题,失业恐慌症是个新问题。在2005年度的咨询者中,有21%的白领是因担心失去工作及希望提升自己的综合竞争力而来寻求帮助的。向阳生涯职业规划专家指出,这种情况在上海、广州等经济发达城市表现比较明显。过度的职场竞争环境、频繁的企业裁员信号是造成失业恐慌症的主要原因。随着就业市场竞争日趋激烈,预计还会有更多的白领患上失业恐慌症。

    身在职场,就有困惑。每个人的职业发展都不可能是一帆风顺的,在新的一年里,希望每位职场人士都能更加勇敢地直面困惑,挑战自我,创造更为成功的前程!

  一、写在投简历之前

  在你投简历的时候先问自己一个问题,我的优势是什么?我的弱点又是什么?答案可以很多,你的优势可以是技术,因为你喜欢钻研;你的优势可以是英语,因为你口语出色;你的优势可以是善于表达,因为你每次都能大庭广众下滔滔不绝;你的优势可以是严谨,因为再烦琐的东西你也能认真仔细的做好……

  ①当你回答了自己的这个问题以后,以你的理解去思考,到底你所要投的工作是否能发挥你的能力?如果能,OK投,努力准备面试笔试,争取过关。

  ②不知道哪个行业能发挥你的优势,疯狂的联系你的师兄朋友,问他们这个工作到底是怎么样的?

  ③如果你根本通过大学四年根本不知道自己的优势是什么,先就业再择业。找个待遇好的工作,随便什么,先干着,1年以后,你的优势是什么自然水落石出。

  二、写在面试的时候

  面试之前先问问自己,我是一个什么样的人。

  ①如果你是一个外向的人很善于表达自己,OK,面试的时候发挥你自己的口才,不要客气,不过千万不可以吹嘘,因为如果你到了工作单位以后,面试你的领导发现他印象中的你不是这样的,那你惨大了……口才要展示,风度也不能丢。

  ②如果你是一个内向的人不大善于表达自己,OK,面试的之前反复把你要说明的内容自己跟自己讲几遍,面对考官,坦然的面对,只要做到条理清楚,便无大碍。要知道,很多时候不善表达自己的人更被一些公司看好,因为可以安安稳稳做好自己的工作。

  三、写在中标之后

  没什么好说的,因为签约就那样,人家让你写什么就要写什么,有脾气?不过一定要注明违约金,因为可能第二天你就被更好的公司猎杀。

  四、写在思考是否违约的时候

  如果待遇和城市是你违约的原因,最好再考虑一下,因为这些可能都不如你的前途重要。如果因为男女朋友天各一方而违约,人性化的建议你违约,别犹豫。因为天各一方真的痛煞伊人,我就是一例,每天给中国电信中国移动做了无数贡献,来工作4个月了,直接成为中国移动VIP用户,哈哈。不过同事中也有很多人毕业了没两个月就彼此拜拜,感情不深吧,看学弟学妹们自己的情况了。

  五、写在你一切搞定万事大吉的时候

  航院毕业设计很人性化,一般导师都很照顾学生,所以毕设只要你不打算拿优秀,不会耗费你太多的时间。其余的时间不要整天喝酒闹事,自己大学里的最好的几个朋友,女朋友之类的,无论如何都要找个时间一起出去找个风景优美的地方多玩几天,这将是你以后最甜蜜的回忆。借个DV或者多拍写照片,以后你刚工作的时候,自己一个人拿出来看,会有无限感慨。我毕业的时候恰逢SARS光顾,结果就不用说了。毕业大家离校的那天,悲凉的气氛充满在整个校园,离别的哭泣至今记忆犹新,哭吧,应该哭,因为你的大学生活已经结束了。以后你的兄弟姐妹们再见日子遥遥无期。记得我是最后一个离开的,送走了所有的同学,带着比失恋还要痛苦的感觉,走遍了航院的每一个角落。你们现在离分别还有半年时间,开开心心的跟你的兄弟们一起生活,多吻几次你心爱的人,因为可能不久她/他将不再是你的。

  六、写在你明年刚刚开始工作的时候

  刚毕业的人都有一种特别的学生气的狂妄,总想问,公司能给我什么?不问我能给公司什么,这很正常,就是因为这种改变不了的狂妄,使得所有毕业工作的人都在抱怨自己的工作郁闷,不爽。不要发那么多牢骚,发了只能让你自己更加不开心,坦然的面对一切吧,多跟你的大学好友联系,互通信息,你会开心很多。此时此刻,拿出我前文说的你们大学毕业时一起出游的DV和照片,酸甜苦辣涌上心头,别有一番滋味,于是就会象我现在一样,凌晨写点东西给你们的学弟学妹们。