Archive for 2005年12月15日


所有人都有两次竞争`~

所有人都有两次竞争。第一次是在妈妈的阴道里,熟10亿精子争夺一个卵子,不看门第不看金钱不看学历,全凭实力。可惜如此公平的竞争只有一次。咱们都是冠军。第2次竞争就复杂了,毫无公平可言。竞争学历,竞争相貌,竞争门第。
>> 苏鑫
SOHO中国有限公司高级副总裁

  建外SOHO是SOHO中国有限公司在北京CBD区域开发的一个大型综合类项目,2002年底推向市场正式销售,截止到2004年底,在北京房地产交易中心网站(www.e-fdc.com)共登记销售金额为70亿元人民币。根据SOHO中国市场部统计数据表明,如此庞大的成交额当中,以投资为最终目的的买家已经占到70%以上,因此,对这些投资业主的背景、动因和他们的收益作一分析,应当是一件很有意义的事。

一、投资CBD的大背景

  从2001年中央商务区(俗称的CBD)新规划正式出台起,CBD就始终没离开人们的视线,随之带来的是大量投资的涌入,根据北京房地产信息网统计,2004年包括建外SOHO、财富中心、万达广场、金地国际、尚都国际、温莎大道、蓝堡、新城国际、通用国际、中环世贸、万通中心等11个CBD项目全年成交金额近110亿元,其中属于投资用途的比例超过50%。而北京成为世界性城市的发展远景和大都市效应也吸引了大量来自外地、外国的投资涌入。仅以建外SOHO项目为例,在2004年成交金额约33亿元中,外地客户的比例约占54%,外籍约占18%,北京本地客户仅占28%。

二、投资型大客户速描

  外地投资型客户的进入迅速扩大了以往投资型客户的投资规模,表现为大额投资迅速增加。在2003年建外SOHO一二期销售的时候,购买金额超过500万元就被称为大客户,而到2004年,购买金额超过1000万元的客户就有近180人,这些大客户虽然在人数上只占总客户数量10%,但他们的累计购买金额占整个项目总成交额高达40%左右。

  这些大额投资客户主要来自三类领域:1、传统产业,如基础能源(煤炭、电力等),属于利润、风险“双高”的行业,为了规避经营风险,将部分用于扩大主营业务规模的资金转到资金风险相对低很多的房地产中;2、劳动密集型的制造业(如服装、农机、汽车配件等),经过十余年的积累,已经初具规模,现金流稳定,但是由于竞争激烈,行业利润率已经很低,不需要进行扩大再生产,闲置资金需要新的产业作为投资支点。而房地产投资就成为这些行业转移资金的主要出口。3、高级白领或专业人士,如会计师、律师合伙人,这些人具有高额稳定的现金收入,且对未来发展的预期良好,闲置收入需要指向稳定性较强的投资产品中。

  中国“先富起来”的这一批富人对于理财的需求在近几年开始逐步释放,2004年北京CBD出现的投资热潮是客户经过理性分析后才出现的行为,是中国富人现阶段理财需求驱动的结果。房地产商没有能力去创造所谓的“房地产投资市场”,仅仅是被动的迎合了投资者的需求而已。另一方面,对中国经济大环境的信心以及WTO、奥运等利好因素支撑了上述客户将投资目标指向了房地产。另外,人民币升值的预期在一定程度上带动了外国资金涌入国内购买人民币资产,而房地产投资由于其稳定性以及存在远期升值空间,成为了外国资金投入的首选,这在北京、上海等大都市尤为明显。

三、 投资建外SOHO的收益分析

  随着近两年CBD房产售价的提高,投向租赁市场新增供应量逐年增加,投资客户若想象几年前那样仅靠租金收入就实现获取丰厚利润的意愿,似乎已经很难实现了。此时业内业外都会在心里打上问号:在目前的市场背景下,投资CBD房产还能否赚钱?

  投资股票的人都知道,买股票若只为了年终分红是肯定不行的,其收益的主要来源就是股票买卖的溢价。房地产的租金相当于股票的分红,如果没有土地增值带来的溢价,房地产投资收益无从谈起。

  所以,科学的房地产投资理念一定是房地产投资收益等于租金收益加上溢价收益。

  我们以建外SOHO写字楼为例,某客户于2002年12月25日购买了A座03户型一套面积328.28平米房产,当时购买单价16117元/平米,六成十年按揭。2003年6月12日开始按揭还款,2004年8月19日以17.3美金/平米的月租金出租。可以下两种假设进行投资测算:

  A. 若不考虑溢价,客户在出租10年后按原价售出,其内部收益率(IRR)为7.4%,首期投资收益率10.2%。

  B. 若按照正常市场情况考虑溢价,客户在出租3年后以19500元/建筑平米的价格售出(参照目前建外SOHO写字楼二手房成交价格均值),相当于溢价21%。经测算其内部收益率为15.4%,首期投资收益率16.9%。(见附表)

  经过以上测算,我们可以看出:在不考虑溢价出售的情况下,刚才得出的7.4%的内部收益率若再加进租金变动、通胀等因素影响,这笔账是算不回来的,相应的房地产投资也就没有任何意义。这一点从国内外成熟的房地产市场的租金回报率不高于5%也能得到印证。

  通过上述假设B的投资测算可以看出,房地产投资的收益主要包括三部分:至出售时的净租金、出租期已还本金以及出售的溢价收益。

  如下图所示,如考虑正常溢价,其投资净收益总额的82%源自于溢价收益,实现溢价的主要支撑点在于所投资的房产是否具备变现能力。

四、 房地产投资要点

  综上所述,要使投资业主所投资的物业实现升值,应该综合考虑以下几个重要因素:

  1、选择黄金区位:选择区位而不是仅仅选择地段,优质的区位条件代表着城市资源的高度聚集,综合配套越完善,商业氛围就更浓厚,对应的商务效率更高、交易成本更低。只有很好的理解地段与区位在概念上的区别,才能明白为什么CBD的租金远远高于金融街——不是因为交通、市政等“硬件”环境有多大差别,而是“软件”环境的质量差异造成的。CBD凭借的是高质量的消费人群、完善的综合商业配套等“软件因素”有效提高了商务效率,降低了交易成本,对应的高租金也就合情合理。房地产升值源于所处区位土地价值提升,黄金区位的楼盘具有高涨幅、低跌幅的特点,如同股票市场的绩优股。从目前北京城市发展的格局及趋势看,“黄金区位”这一称号非CBD莫属。

  2、选择合适时机:房地产投资存在必然的周期性,选择合适的时机入市或出市决定投资的成败。整体上,成熟的投资客户能够通过了解宏观经济政策“嗅出”未来一段时期的大方向——宏观经济是收紧还是放开?房地产市场的供求关系以及租金变化如何?根据理性分析来安排自己的投资方向——入市还是出市?像股票市场的投资理论:“低点买入高点卖出”。局部也要针对具体项目一般采用的低开高走的价格战略,在低售价时入市能够在价格上赢得主动;

  3、房产的变现能力是关键:一要考察产品的独特性:房产产品的独特性直接影响变现能力(包括租金和转手价格)。在CBD,除了地段上的差异,产品组合的丰富性及形象力都是衡量项目是否具备独特性的要素。二要注重产品的品牌效应,一个项目的知名度大小也是影响租金和二手成交价格的重要因素。

  4、成熟开发商积极介入下游服务:建立出租服务平台,统一招租,快速填满。负责任的发展商,应成立强有力的租务部门,并建立一套切实可行的机制调动所有中介公司的积极性,最好的方式是与小业主合作签定统一的招租服务协议,建立一个公开、公平的出租服务平台。这样中介公司不必费力与小业主逐个打交道,只要把租客带过来,提出租赁要求即可。实践证明,充分调动中介的积极性是实现快速出租的最有效办法——作为发展商不要过分担心中介公司借机赚钱,中介积极地将房子顺利出租出去,业主的利益才能得到保障。

  2004年,建外SOHO1-3期的出租支付给中介的佣金将近3000万元,对应的出租成绩是:截至2004年12月31日,建外SOHO一、二期公寓出租率达到93.8%,租金由初期的$10/月/平方米上涨至近期的$12-13/月/平方米;第一大道写字楼出租率达87%,租金由初期的$15.5/月/平方米上涨至近期的$18/月/平方米;SOHO街出租率达85%,租金由初期的$31/月/平方米上涨至近期的$35/月/平方米。2004年共出租720套次,出租面积约14万平米。

  同时,为了使投资客户房产溢价部分真正变成真金白银落袋为安,SOHO中国与中原、世联两大代理行强强联手,正式启动了建外SOHO的二手房市场,已经成交的20余套公寓、写字楼、商铺行情显示,价格普遍上扬30%以上,如仅考虑投资客户的前期投入,投资回报普遍超过80%。

  建外SOHO只是一个缩影,它折射出了CBD乃至北京众多地产投资类客户的心态和需求,本文对此所做的分析,只是想根据建外SOHO的实际操作思路和典型案例为计划进行房地产投资的客户作一个尽可能科学的前景勾勒,如果能达到这一目的,本文的任务就算实现了。

>> 施永青
香港中原地产董事局主席

我介绍一套我自创的测市方法,可以透过市场内的用家及投机者的不同取向去判断楼市所处的阶段

  我在香港从事房地产行业近三十年,期间楼市几上几落,见过不少鸡犬升天,亦见过不少巨星殒落,足见房地产行业不但是一行可以很快赚大钱的行业,同时亦是门很危险的行业。

  依我观察,能在投资地产上真正赚到钱,而不会随后而赔出去的,关键是要掌握房地产市场的周期,知所进退。

  西方人强调,在投资房地产时,最关键是Location、Location、Location,即地点、地点、地点。说一次Location还不够,要连说三次,好像别的都不重要,只要选址没错就不会出问题。我不完全认同这种看法。

  我认为,要在投资房地产上取得成绩,掌握时机远比地点重要。在楼市处于萧条期间,无论你投资在那一个地点,楼价一样会急剧回落,所不同的只是幅度而已。相反,若是能在楼市的高涨期入市,差不多可说买什么都会升值,问题只是升多升少吧了。

  要掌握时机,就得了解房地产市场的周期性。

  房地产市场是周期性极为明显的市场,原因有几个方面:(1)房地产的生产期很长,短则一两年,长可以三五年。一旦发现供不应求,短期内都无法增加供应,令楼市可以连年上升。(2)房地产是传统上的主要财富储存工具,有余资的人都倾向投资地产。因此,经济好的时候,资金就会源源不绝地流入房地产市场。流入的资金愈多,楼价就升得愈快,楼价上升又吸引更多的资金流入,令升市进入自我完成的机制。(3)投资地产的财务杠杆效益大,按揭货款往往可高达楼价的七至八成。只需拿出很少的资金,就可以把投资效率扩大。当然,当资金退的时候,亦会饱受债主的压力,无法退守,形成恐惧性抛售。

  一般而言,房地产的周期可分成四个阶段:(1)复苏期。(2)高涨期。(3)危机期。(4)萧条期。能了解楼市正处于周期的那一个阶段,自然不难决定应采用的投资策略。

  以下我介绍一套我自创的测市方法,可以透过市场内的用家及投机者的不同取向去判断楼市所处的阶段。

  复苏期

  楼市的复苏,通常由用家所带动。那时,萧条的气氛尚未消散,人们对前景信心不足,真有需要用的人也倾向尽量把入市的行为压后,因为迟一点买,价钱可能更便宜。因此,这段期间发展商推出的期楼都乏人问津,因为用家会选择现楼,而炒家早已重伤,即使尚有余资也不敢轻率入市。但随着经济发展,人民收入提高,社会上就会出现愈来愈多的人有能力去改善生活。年轻的一代要建立新家庭,家庭的成员会因生育而增加,这些都会缔造市场的新需求。这样,市场上的空置单位就会慢慢地被消化。现楼的租金及楼价亦逐步见底回升。这时,楼市便踏入复苏期,人们开始对曾经一度不断下跌的楼市又再恢复信心。由于复苏期主要由用家带动,炒家尚未入市,市场的动力仍不足够,楼价的升幅不高,很多时是租金先稳,然后楼价才缓步跟随,但发展商推出的新盘依然不容易卖得好。

  高涨期

  随着楼市复苏,现楼市场的供应就逐渐被消化,买家不得不转投期楼市场。由于新盘好销往往较受传媒关注,一经报导就令市场很快取得共识,投资者及炒家也蜂拥入市。投资者及炒家多倾向买期楼,贪其不用付出太多的资金,就可以看一段较长的时间。这时,发展商的新盘就成了抢手货,发展商每次开新盘都可以把价钱推上一个新高位。

  这种现像显示楼市已进入高涨期,它的特征是:楼价先由期楼带动,但现楼的价格仍能亦步亦趋,因为此时楼价尚未脱离用家的购买力。

  由于在高涨期间,用家、投资者、炒家同时入市,楼价急剧上升,升势可持续数年,升幅可高达数倍,远超一般人的理性估计。

  危机期

  楼市经过连年上升,参与投机的人愈来愈多。人人皆以为炒家必赚,有一点余资的人都加入炒家行列,于是发展商推出的新盘如脱缰野马似的上升。但另一方面,楼价渐与广大市民的购买力脱节,用家已买不起楼,令现楼的价格无法跟得上期楼一起上升。即使有时仍然有个别单位以高价成交,但因为量少,不足以反映真实市况。

  这种情况表示:楼市已进入了危机期,没有用家为基础的楼市,随时都可能爆发危机,只要市场上有什么风吹草动,炒家心态转变,大市就会全面滑落,一跌不可收拾。

  危机期会为时多长一般都不易估计,因为全球闲资甚多,有时会耗之不尽。但价格与用家的购买力脱节,就表示楼价已存在下跌的空间。

  萧条期

  当人们手上皆楼多钱少时,即是说他们在今后只有资格做卖家,没有能力做买家,如果此时出现一个坏消息,有人想卖楼套现,市场就乏人承接,急卖者只好削价求售。造成恶性循环。楼价下跌,银行收缩信贷,发展商受到压力要加快卖楼,只好减价抢客。谁知愈减人们就愈不敢买,楼市全面进入萧条期。

  在萧条期间,楼市可以在短期里把长年积累的升幅跌掉,不少人会因此而措手不及,弄到资不抵债,变成负资产。整体经济亦可能因财富效应而进入衰退状态。

  萧条期为时的长短,通常与高涨期成正比。升得过高的,调整的时间也较长;升得合理的,调整的期间就较短。

  一般而言,楼价的走势多是尖顶圆底,复苏缓慢,高涨急速,但掉头回落时比上升时还要急,多年道行可以一朝尽丧。因此,投资地产不可没有策略。

  在复苏期,普通人只宜买楼收租作长线投资,炒楼不易有钱赚。至于地产商则应加速增加土地储备,趁地价未升前买地。

  在高涨期,普通投资者应利用借贷买入尽可能多的楼面,以食尽升势。地产商则宜按市价尽快卖楼,套现后买地再发展,因为地价比楼价升得更快,为求卖得高价而拖慢楼时间并不高明。

  在危机期,小投资者宜放弃赚取最后的一块钱,尽快套现离开市场,发展商要停止买地,同时加快工程,及时卖出期楼。

  在萧条期,关键是要忍手,不要见价格已跌了不少就入市,因为无人知道大市会跌到什么程序,可谓低处未算低,不如等有复苏迹像时才作考虑也未迟。

  以上观察来自香港经验,中国大陆的地产市场仍未完全成熟,能否全面套用,读者得自行衡量。

>> 陈淮
建设部政策研究中心主任

CBD是个
高端投资者积聚的地方
这没有疑义
但千万别把CBD的房地产
当成“绩优股”的股票来炒

  近年来,人们常听说一个新词儿,叫CBD,Central Business District,译成中文就是商务中心区,也叫中央商务区。2001年北京出台了中央商务区规划。最近有媒体报道,北京CBD项目成交额中,大额投资增加比较快。高端客户热衷于投资CBD,这本身没什么不正常。甚至可以说,在城市土地资源优化配置和城市功能分区的不断发展中,CBD就是给高端商务用途预备的。这符合规律。但值得说的是,我们的城市规划者、建设者、投资者是否真的把CBD的内在含义搞明白了。

  商务中心区并非就是商业集中的区域。应当格外强调,CBD不同于商贸流通区。它是由会展中心、星级酒店、高档写字楼和一系列为这些商务机构服务的物业组成的一种新型城市功能分区。说“新型”,其实是说在我国的城市中发展历史不长。美国纽约的曼哈顿岛就是一个典型的CBD。上海的浦东其实就是一个大型的CBD。CBD是带动城市档次升级和城市产业结构转变升级的重要力量。根据国外的经验,CBD是那些举足轻重的大公司、大银行聚集的地方。那里的活动支配着规模巨大的资源流向。可以这样说,认识CBD是认识现代城市不可缺少的一章。CBD中也有商业设施。例如在一些高档写字搂的地下或者底层经常有一些卖高档汽车、高档名牌服装的专门店。这些商业设施是为这个区域的“白领阶层”服务的。CBD中决不会整天的开大型促销会。外部的流动人员在CBD中也是不受欢迎的。

  由于发展历史不长,我们对CBD的认识还太过粗浅。不妨举个例子。仅仅在10余年前,中国还没多少人懂得CBD的内涵和客观发展规律。90年代初期,北京要建一个金融街。那时没人知道所谓的金融街应当是一个CBD概念。那时我们以为,金融街不就像服装一条街、餐馆一条街那样,找一条街道,在这条街道两旁都建银行大楼,那不就是金融一条街了吗?北京的金融街最初就是在这样的认识下建立起来的。建起来我们才发现,从北京的复兴门到阜城门这一狭小空间根本不能满足CBD的规模要求。而且这条街道和政务性、商业性的街道交叉。不同人流导致街区功能无法定位。在阜城门立交桥头有个高档写字搂,叫“新世纪广场”。当初销售的时候,开发商说这个建筑是立于未来国际化大都市北京金融街上的“超五星级”写字搂。建好后,由于南北向的金融街和东西向的商业街交叉,一层的物业无法利用。最后开成了一个有众多小摊贩经营的“小商品市场”。这就导致了很多已经进驻的公司不满,由此还引出过一段官司。这些业主、公司状告开发商,说你当初和我们说是“超五星级写字搂”,现在成了这种格局,叫我们怎么跟我们的客户介绍呢?说我们公司就在小商品市场的楼上?这太有损我们的企业形象了呀。一个国际知名的大公司怎么和小商品市场为伍呢?现在这个地段已经有点骑虎难下。向东扩张,和北京老城区保护的矛盾非常尖锐;向西扩张,又会和大量商业设施、政务设施冲突。现在北京的办法是在城市东边的朝阳区另选一块地方,重建一个真正的CBD。这次的规模非常大,规划也比较好。

  产业特征是商务中心区的核心特征。商务中心区的产业定位既应与经济发展的一般规律一致,又必须立足于所在城市产业发展的方向。从国外发展的经验看,以美国纽约的曼哈顿为例,在面积不足1平方公里的华尔街,集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口,成为美国乃至世界的金融中心,同时还有豪华居住区,帝国大厦,克莱斯勒大厦,洛克菲勒中心等一些著名的建筑,商店,服务业等也渐渐聚集在周围;而日本东京的新宿,随着新宿副都中心的开发建设,经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于此,金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业,尤其是东京都部分政府办公机构的迁入,各行业更加积极地涌入新宿,首当其冲的是金融业。仅在以新宿站为中心、半径为7000米的范围内,就聚集了160多家银行,新宿已成为日本“银行战争”的缩影。现代商务中心区的产业特征显而易见,应是代表了当今时代最先进、最潮流的第三产业为主导,主要包括金融、保险、证券、中介、会计等现代服务业,而非传统意义上的第三产业。

  CBD是个高端投资者积聚的地方。这没有疑义。但千万别把CBD的房地产当成“绩优股”的股票来炒。为什么?因为建成一个现代化的CBD往往需要20-30年甚至更长的时间和巨额的投资。特别是北京商务中心区不是在一片待开发的土地之上开发和建设,而是在朝阳门至建国门之间3.99平方公里的黄金地段,这个区块聚集着大量企业和居民住宅,涉及到大范围的企业和住户拆迁问题,这无疑也增加了商务中心区建设的时间成本和建设成本。可以说,北京的CBD真正形成还需要假以时日。指望这个区域在短期内成为全球资本瞩目的地方,打算用“域名抢注”的办法来个先下手为强,恐怕风险是很大的。此其一。进一步说,CBD占据着城市中最昂贵的土地资源,这个资源升值带来的级差地租并非总是归于早期投资者的。根据各国规律,为了促进城市土地资源的优化利用,对高端地带开征地产税、物业征税是普遍采用的制度措施。例如日本就实行累进的“不动产税”。因为日本是一个人多地少的国家,土地资源非常稀缺。其高额累进的“不动产税”,可以有效地防止宝贵的土地资源被富人滥用于奢靡性消费,促使土地所有者把资源投入到能够获取更大收益的经营性活动中去。

  由于历史原因和改革过程中的措施不完善,我国目前几乎所有城市都存在着区域功能相互交错的现象。机关宿舍建在了商业黄金地段、工业设施侵占了宝贵的旅游资源、政务区与商业中心相互混杂的现象非常普遍。这不仅造成了城市土地资源的巨大浪费,而且大大增加了完善交通基础设施和治理环境的城市运行成本。从长远看,尽管我们现在还不能确定具体时间与形式,但可以肯定地说,为了调整这种资源配置的不合理问题,相应的税赋手段是早晚要采用的。其目的,就是要把那些级差地租较高地段不合理的资源占用者挤出去,要让低收益用途的租户退出,或者迫使业主改变物业用途。把目前不合理的资源占用方式调整过来。一旦出现这种前景,持有CBD物业的成本和和出售的市场价格可能会出现明显变化。

  有些舆论把投资CBD和“富人”概念联系起来,这恐怕是把“豪宅”和商务中心区的特点混为一谈了。从世界各国的经验看,CBD的需求并非产生于富人的理财需要,而是大型公司的积聚需要。